S-FORT新大阪EAST｜新大阪駅徒歩圏で暮らす魅力を徹底ガイド：立地・相場・環境・治安まとめ

2025-10-07

はじめに

大阪市淀川区・東淀川区の境界付近に立地し、新大阪駅を最寄りとする「S-FORT新大阪EAST」。鉄道の利便性に加え、ビジネス・住宅の両面で注目されるエリアに位置します。この記事では、物件を検討する方が知っておきたい以下の項目を、具体的かつ分かりやすく整理します。

立地・周辺環境
最寄り駅（新大阪駅）の特徴と乗降者数
中古マンション・賃貸の価格相場
治安・安全性の状況
周辺施設（スーパー・郵便局・警察署等5件）
まとめ：検討者視点で押さえておきたいポイント

（貸主視点の注意点・リスク要因・訴求点は含みません）

1. 立地・周辺環境

位置とアクセス性

S-FORT新大阪EAST は、おそらく新大阪駅から徒歩圏（数分～10分前後）という位置を想定した物件であり、新幹線・在来線・地下鉄御堂筋線へのアクセスが活かせる利便性の高い立地です。新大阪駅は大阪市の玄関口の一つであり、ビジネス需要も強いエリアです。

物件周辺にはオフィスビル、ホテル、飲食店、商業施設、駅アクセス道路などが混在する都市的な雰囲気と、住宅用途のエリアも混ざる地域構成が見られます。特に、長距離移動や出張の拠点とするには有利な立地性が期待できます。

周辺の通りや駅前の歩道、交差点、幹線道路の近さ、交通量などもチェック対象になるでしょう。また、新大阪駅は複数路線が集結する駅のため、利用者導線が複雑な点も考慮が必要です。

街並み・都市構造

駅前エリアは商業色が強く、飲食店やビル群が目立つ構成ですが、少し離れると比較的落ち着いた住宅街やマンション群も見られます。混在型の都市景観になっており、物件の向きや階数によって日照・騒音・視界条件は変動しやすい環境です。

また、新大阪駅の再開発事業や駅周辺整備が進んでおり、将来的な街並み向上や利便性強化への期待も背景として存在します。

2. 最寄り駅「新大阪駅」の特徴と乗降者数

路線構成・駅の性格

新大阪駅は、以下複数路線が乗り入れるターミナル駅です：

JR東海道本線／JR京都線／JR神戸線・在来線
JR東海・JR西日本による新幹線（東海道・山陽新幹線）
大阪メトロ御堂筋線
その他、将来的・連絡線路整備構想も存在

このため、新大阪駅は「長距離アクセス」「市内アクセス」「都心直通性」の三点を兼ね備えた駅として機能しています。駅構内も大規模で、乗り換え経路や通行導線の把握が利用者にとって重要です。

また、新幹線駅という性質上、駅周辺には宿泊施設・商業施設・オフィスなどの集積もあります。

乗降者数データ

JR西日本統計によると、新大阪駅（JR在来線扱い）では 1日平均乗降客数：122,308人 のデータがあります。(StatResearch)
また、駅利用ランキングデータでは、大阪府内での1日の駅利用者数ランキングで 新大阪駅は5位・約448,224人 と示されたデータも存在します。(d1l1kggptrv1s5.cloudfront.net)
大阪市営地下鉄／大阪メトロ御堂筋線における駅別乗降者数では、御堂筋線「新大阪駅」の1日乗降者数が 106,617人 とされる例があります。(kcsf.co.jp)
また、大阪メトロ専用の統計では、新大阪駅の1日平均乗降者数を 125,819人 としているデータもあります。(StatResearch)

これらを総合すると、新大阪駅は在来線・地下鉄・新幹線を含めた多くの乗降者を抱える拠点駅であると評価できます。

3. 中古マンション・賃貸相場

中古マンション売買相場

HOMES の「新大阪駅中古マンション価格相場」ページには、過去3か月の掲載物件から算出した平均価格情報が掲載されています。(ライフルホームズ)
Stepon（住友不動産販売）の物件一覧には、新大阪駅周辺の中古マンションとして「セレッソコート新大阪シティ（約3,680万円）」等の事例が掲載されています。(Stepon)
Diamond不動産の記事によれば、新大阪駅の中古マンション価格は「現在 837万円（111万円/坪）」との試算が掲載されており、10年前比 +86.7 ％とする見方もあります。(ダイヤモンド不動産研究所)
また、HowMa のデータでは、新大阪駅中古マンションの坪単価相場を 139.3万円／坪 とする数値も提示されています。(〖HowMa 不動産売却無料査定サイト〗家を高く早く売るための査定メカニズム)
さらに、Home4U の取引価格マトリックスには、新大阪駅近辺の中古マンション価格帯として、1R～1DK が約 1,312万円、2LDK～3DK が約 2,262万円、3LDK～4DK は 4,657万円 という事例も示されています。(ホームフォーユー)

これらをまとめると、新大阪駅近辺の中古マンション相場は、間取り・築年次・専有面積によって大きく変動しますが、概ね 1,000万円台～4,000万円台 のレンジが見られ、坪当たり価格では 100〜150万円／坪前後 の水準が一つの目安となります。

また、価格推移として新大阪駅エリアでは、10年間で +20〜+80 ％程度の上昇率を見込む予測も報じられており、資産性評価も一定期待が持たれています。(ダイヤモンド不動産研究所)

賃貸相場

新大阪駅周辺の賃貸市場データは限られますが、都心近接駅としての性格を考えると、単身者向け 1R・1K・1LDK 物件で 5万円〜8万円台、2LDK〜3LDK のファミリー向け物件で 8万円〜15万円前後 のレンジが相場帯の参考になる可能性があります。

賃貸設定をする際には、駅徒歩距離・設備仕様・築年次・眺望・遮音性能といった要素を反映させることで妥当なレンジ設定が可能と考えられます。

4. 治安・安全性の状況

犯罪傾向・地域評価

新大阪駅周辺は、駅・幹線道路・オフィスビルなどが混在する都市中心部近傍エリアであり、夜間や繁華時間帯には人の往来が多くなる環境です。これにより、一部夜間の騒音・治安注意区域を含む可能性があります。

大阪市や淀川区・東淀川区の警察統計資料を参照すると、淀川区管轄区域における犯罪認知件数・通報件数等を確認することができますが、公表資料の詳細な駅別・ブロック別犯罪発生数は限定的です。

しかし、駅近辺に交番・警察署の拠点施設があるか、夜間街灯や通行量のある通りルートが確保されているかどうかが、安心感を左右する重要な要素と考えられます。

また、駅近隣の幹線道路沿いは自動車通行・交通量が多い傾向があるため、騒音・振動および交通事故リスクも併せて確認する必要があります。

夜間・暗所対策

夜間や薄暗い通路、裏道、交差点の照明配置、歩道幅員、視界確保、植栽の剪定状況などを事前に現地で確認しておくことが重要です。物件までの帰路が複数ルートある場合は、最も安心・明るいルートを把握しておくとよいでしょう。

交番・交差点・商業施設・ホテル前後など人通りが確保されているルートを優先する設計が安心感を高めます。

5. 周辺施設（5件ピックアップ）

物件検討者にとって重要な日常利便施設を5件選び、それぞれの概要を紹介します。

施設名	分類	概要・利用価値
新大阪駅前郵便局	郵便局	駅近傍にある郵便局。郵便物発送・受取、郵便窓口業務など日常手続きに便利な施設。
淀川警察署	警察署	区域警察署として治安維持拠点。駅近くの交番と合わせて安全性判断材料。
十三警察署十三交番	交番	淀川区・東淀川区エリアにおける交番拠点。夜間地域巡視の拠点となる。
西中島図書館	図書館	近隣地域の公共図書館。蔵書・貸出・学習スペースを提供する文化施設。
東淀川区民会館	公会堂・文化施設	イベント・集会・地域活動用途施設。住民交流・文化活動用途としての価値。