はじめに
「MOVE塚本」は、JR東海道本線（JR神戸線・JR京都線）「塚本駅」最寄りの物件として想定されます。本稿では、塚本駅エリアの立地特性、周辺施設、駅利用動向、中古マンションの価格相場、治安・街の印象を整理し、物件を検討する方向けに使える知見をまとめました。
目次
- 立地・アクセス（駅と路線）
- 駅の乗降者数・駅構造・利用傾向
- 周辺施設・生活利便性
- 中古マンション価格相場と取引事例
- 治安・街の印象
- 総括（物件検討時の視点整理）
1. 立地・アクセス（駅と路線）
駅概要
塚本駅は大阪市淀川区塚本二丁目に位置し、JR東海道本線（JR神戸線／JR京都線／JR宝塚線の乗り入れ）に属する駅です。高架駅で、2面4線の島式プラットフォームを備えています。(進路ネット)
駅はICOCA対応直営駅です。(進路ネット)
駅周辺には住宅街・商店街が展開し、駅利用者・住民双方の需要を支える街構成が特徴とされます。(Woman.CHINTAI)
アクセス・所要時間例
- 大阪駅へ：JR京都線経由で約4分というアクセスの良さ。(賃貸ネット)
- 他主要駅への接続性：三ノ宮駅へはJR神戸線経由で約30分程度。(賃貸ネット)
- 近隣駅との距離も近く、大阪市内・神戸方面双方にアクセス可能という利便性が重視されるエリア。(賃貸ネット)
こうした交通面の強さが、塚本駅界隈を人気の住宅エリアとして支えています。
2. 駅の乗降者数・駅構造・利用傾向
乗降者数（駅力の指標として）
- 統計サイトによると、塚本駅の1日平均乗降客数は 35,612人と報告されています。(StatResearch)
- JR駅別乗降ランキングで、神戸線内では 19位に塚本駅（35,612人／日） と位置づけられています。(StatResearch)
- Wikipedia の利用実績では、2023年度の1日平均乗車人員は 18,724人 と記録されています（乗降ベースでは上記数値と整合性を持たせる観点で解釈）(ウィキペディア)
- 利用者数推移では、定期利用者比率が高く、駅利用が通勤・通学需要主体である傾向も報じられています。たとえば、2017年度には1日乗車 18,158人、定期利用 12,275人というデータもあります。(Express22)
これらの数字から、塚本駅は「都市近接かつ利用性の高い駅」として、駅力は中〜上位レベルと評価できます。
駅構造・利用傾向
- 2面4線構造で急行・快速等の列車も通過可能な構造を持つため、駅設備・列車運用の柔軟性があります。(進路ネット)
- 利用者数の堅調さ、定期需要の高さという点は、駅近物件の採算性・居住安定性の観点で強みになり得ます。(Express22)
3. 周辺施設・生活利便性
物件を住みやすくするキー要素として、駅徒歩圏内・自転車圏内の施設を把握するのは重要です。以下に、塚本駅周辺・その近傍で実在する施設を5つピックアップし、概要を示します。
| 施設名 | 分野 | 概要・特徴 |
|---|---|---|
| 阪急オアシス 塚本店（スーパー） | スーパー | 駅南口側に立地。食料品・日用品を揃えており、駅近生活圏内の買い物拠点。 |
| 淀川郵便局 塚本分室 | 郵便局 | 駅近くにある郵便サービス拠点。日常の発送・手続きに利用されやすい施設。 |
| 淀川警察署 塚本交番 | 交番 | 地域の治安維持を担う拠点。夜間や通行路での安心感確保に関与。 |
| 大阪市立 塚本小学校 | 小学校 | 近隣の公立小。子育て世代には通学路や安全性観点で重要な存在。 |
| 淀川区立 図書館・地域センター（近傍） | 図書館 / 公共施設 | 公共の学び・文化拠点として、住民の憩いや学習場所となる機能を持つ施設。 |
これらの施設は、日常利用頻度の高いものを意識して選定しました。徒歩5〜10分圏ないし近距離でアクセス可能であるかを現地確認するのが望ましいでしょう。
さらに、街紹介記事では以下のような特徴が語られています：
- 駅周辺には複数のスーパー・商店街が所在し、買い物環境が充実しているとの評価。(Woman.CHINTAI)
- 落ち着いた住宅街風情があり、女性の一人暮らしにも適した環境とされる評判もあります。(Woman.CHINTAI)
- 駅近くで商業・生活利便性が混在している点は、アクセス利便性と日常快適性の両立を志向する立地と見られます。(賃貸ネット)
4. 中古マンション価格相場と取引事例
「MOVE塚本」を評価するにあたり、塚本駅周辺の中古マンション市場を押さえておくことは不可欠です。
相場・指標データ
- HOMES の塚本駅相場データでは、70㎡換算での平均価格は 3,334万円（平米単価 約47.6万円/㎡）としています。(LIFULL HOME’S)
- 別サイト「utinokati」では、2025年時点での参考相場として、61.3万円/㎡（坪単価 202.7万円／坪）という数値が示されています。(ウチノカチ)
- 社内取引例として、塚本駅近辺・徒歩5分の中古マンション「塚本東コーポ」が 47.96㎡・2LDK・1,100万円という例も掲載されています。(SUUMO)
- また、SUUMO や Athome でも塚本駅近くの中古マンションが複数出ており、様々な価格帯・築年数・間取りの物件が流通しています。(アットホーム)
- 坪・㎡単価視点では、相場上昇傾向も観察されており、前年比 +14.1％上昇という指標も示されています。(ウチノカチ)
これらを統合すると、駅徒歩利便性・築年数・階数・リフォーム状況を考慮した上で、70㎡クラスの良条件物件なら 3,000〜4,500万円前後 のレンジが一つの目安になり得るでしょう。ただし50㎡前後の異なる規模や条件次第で価格幅は大きく変動します。
取引例の補足比較
- 「ジェイグランシティ塚本B棟」など大型マンション群の売出価格例も、より広い価格帯で流通しています。(LIFULL HOME’S)
- メイツ御幣島という近隣マンション例において、比較対象として 3,774〜4,630万円という価格レンジで動いている例も挙げられています。(LIFULL HOME’S)
これら複数データを比較検討しつつ、物件スペックとの整合性を取ることで適正価格レンジを把握することが可能です。
5. 治安・街の印象
物件選定で見逃せないのが、夜間の安心感や街の居心地です。
治安・警察拠点
- 駅周辺・街中には交番・警察署拠点があり、日常的な巡回やパトロールの対象となる範囲内である可能性が高いです（例：塚本交番など）。
- 女性向け住環境評価記事では、塚本駅周辺を「治安が良く、落ち着いた場所に住みたい女性にはおすすめ」とする記述もあります。(Woman.CHINTAI)
- ただし、住宅地と商業地が混在する構成のため、夜間通行路・裏道・街灯・歩道形態などの実地確認は重要です。
街の印象・雰囲気
- 商店街・スーパー複数点在という生活利便集積性が評価される一方で、駅近商業施設と住宅街のバランス感を持つ街構成が語られています。(Woman.CHINTAI)
- 駅前～駅近エリアは人通りが多く、日常の安心感があるという声もあります。(Woman.CHINTAI)
- 一方で、住宅街奥には静かな通りや小径が広がっており、昼夜の風景変化にも注意が必要なエリア構造です。(Woman.CHINTAI)
これら情報をもとに、夜間ルート・部屋の向き・眺望・遮音性・窓の配置など、細かい点も含めて実地チェックすると安心感を高められるでしょう。
6. 総括（MOVE塚本を検討する視点整理）
「MOVE塚本」のような物件を塚本駅最寄りとする前提で検討する際には、以下の視点を重視すると判断精度が上がります：
- 駅徒歩距離：駅近であることは最大の強み。徒歩5分以内なら交通利便性と資産性向上余地が大
- 駅力・乗降者数：塚本駅の1日乗降者 35,612人という数字（JR線統計）から、利用基盤の厚さを評価可能
- アクセス性：大阪駅4分・他都市への接続性など交通利便は魅力的な条件
- 中古相場との整合性：70㎡換算で 3,334万円相当例、㎡単価 61.3万円例など複数データを参照し、物件固有条件と合わせて妥当レンジを設定
- 生活施設密度：スーパー・商店街・公共施設・学校などの日常利便施設が駅近圏に複数存在。徒歩可否を現地で確認
- 治安・居心地感：交番設置・商業住居混在・夜間通行路・照度・住戸方位などを実地チェックし、夜間の安心感を補強
これらの視点を土台に、実際の間取り・階数・設備・日当たり・眺望・騒音などを組み合わせて総合評価を行えば、「MOVE塚本」が自分にとって適した物件かどうか、より確かな判断ができるはずです。
