COCO MARINI の魅力を探る｜塚本駅エリアガイド

2025-09-26

はじめに

大阪市淀川区の塚本駅近辺に立地することを想定した物件 COCO MARINI を検討される方に向けて、立地・アクセス、周辺環境、最寄駅の乗降者数、中古マンション相場、治安・生活環境の視点をできるだけ具体に整理したガイド記事です。見学前や比較検討時の判断材料としてお役立てください。

1. 立地・アクセスの特性

駅との関係性

COCO MARINI は、JR「塚本駅」から徒歩圏にある立地を前提とします。塚本駅は、JR西日本・東海道本線（JR京都線・JR神戸線）が走る駅で、京都・大阪・神戸方面を結ぶ主要路線の一駅になります。Wikipedia によれば、2023年度時点の塚本駅の1日平均乗車人員は 18,724人 と報じられています。(ウィキペディア)

また、国の統計を参照した駅別乗降客数データでは、塚本駅は1日平均乗降者数 35,612人 として扱われています。(統計情報リサーチ)
つまり、乗車・降車を合わせた利用者数は3万人台半ば程度と見られ、日常交通拠点としての体量があります。

塚本駅利用のメリットとしては、大阪駅へ4分程度という近距離アクセス、沿線上の主要駅との接続性が高いことが挙げられます。CHINTAI の駅紹介でも、大阪駅まで JR京都線で約4分と案内があります。(賃貸ネット)

物件としてのアクセス評価を行う際には、駅からの徒歩ルート（信号横断・歩道の幅・階段・橋・高低差など）を実測することが重要です。

2. 駅の乗降者数・利用実態

既述の通り、塚本駅の最新データでは 1日平均乗降客数 35,612人 という統計が示されています。(統計情報リサーチ)
JR西日本の駅別乗降ランキングでも、株式データ的に「塚本駅：35,612人」で掲載され、全国のJR駅での中位水準に位置する駅として扱われています。(統計情報リサーチ)

このような利用実績は、通勤・通学利用や日常移動の拠点性を示す指標となります。ただし、ラッシュ時間の混雑具合、改札・ホームの通過速度、乗換通路の混雑などはデータには現れないため、現地体感が重要です。

3. 中古マンション価格相場（塚本駅周辺）

物件価値の見当をつける上で、中古マンション相場を把握することは不可欠です。以下、複数情報をもとに相場感を整理します。

LIFULL HOME’S による平均価格

LIFULL HOME’S による塚本駅エリアの中古マンション価格相場は、専有面積70㎡条件時で平均 3,334 万円 と表示されています。(LIFULL HOME’S)

このデータは直近約3ヶ月の掲載物件情報をもとに算出されたもので、階数・駅徒歩距離・築年数の違いで実際価格は大きく変動すると明示されています。(LIFULL HOME’S)

SUUMO 掲載例からの価格帯

SUUMO の中古マンション相場ページでは、面積帯・築年数別に次のような価格帯が掲載されています。たとえば：

60〜80㎡の物件でおおよそ 1,180 ～ 5,180 万円 の価格帯に分布
80〜100㎡帯では、1,780 ～ 5,990 万円 のレンジが表示されている例もあります。(SUUMO)

これらのレンジは築年・駅徒歩条件などを幅広く含むため、COCO MARINI のような駅近・高仕様物件なら上側、駅より距離・築年あり物件なら下側になる可能性があります。

市場相場・地域平均情報

マンションナビでは、淀川区・塚本の中古マンション相場を 3,072〜3,372 万円 程度として紹介する事例があります。(全国の分譲マンション相場を一目でズバリ！｜マンションナビ)
ダイヤモンド不動産研究所の価格推移分析では、塚本駅の中古マンション価格は過去10年で価格上昇傾向があり、10年後で +25.8% の予想も示されています。(ダイヤモンド不動産研究所)
また、「現在価格 1,483 万円（10年前比 +126.1%）」という数値も同リポートで見られ、地域物件例の一案として参照されることがあります。(ダイヤモンド不動産研究所)

これらデータを組み合わせると、塚本駅近辺の中古マンションは 2,500〜4,000 万円台前後 が流通レンジの中心域と想定できます。ただし、物件固有条件（面積・築年・駅徒歩・設備・眺望など）で前後幅は相当出る点を念頭に置くべきです。

4. 周辺環境・代表施設 5選

COCO MARINI の周辺で徒歩または自転車で利用できそうな代表的施設を 5 つピックアップし、それぞれの概要と利便性を示します。

施設名	種類	概要	利用性・特徴
ライフ塚本店	スーパー	食料品・日用品を扱うチェーンスーパー。地元住民の普段使い店として重宝される。	駅近くにあれば、日常買物の利便性確保に大きな役割を果たす。
ユニクロ塚本店	服飾／ファッション店	一般衣料を扱う大型チェーン店。衣料品補充や手軽な買い物先として利用可能。	日常服や季節物を気軽に揃えられる施設。
淀川区役所／出張所	行政施設	区民の住民票・税金・証明書発行等各種行政サービスを提供する拠点。	転居・証明書取得など日常手続きにアクセス良好な近さが望ましい。
大阪市立塚本図書館	図書館	蔵書提供・閲覧席・学習スペース機能を備える公共施設。	調べ物や静かに過ごしたい時の拠点。住環境の文化質を高める要素。
淀川警察署	警察署	地域治安維持・巡回・各種届出対応を行う行政拠点。	防犯性・安心感を支える施設。徒歩圏にあれば住まい選びの安心材料に。