willDo塚本：塚本駅エリアの立地・相場・環境をまるごとガイド

2025-10-11

はじめに

本稿では、物件名「willDo塚本」を検討される方向けに、最寄駅「塚本駅（JR）」を中心とした立地・周辺環境、駅利用状況、周辺中古マンション相場、治安傾向などを具体的に整理・解説します。実際に住む視点で比較検討できるよう、できるだけ具体的・現場感のある情報を交えてまとめています。

また周辺の代表的な施設を５件取り上げ、それぞれの概要もお伝えします。最後に物件ページおよび駅賃貸物件一覧ページへの案内を記載しています。

立地・周辺環境

交通・駅アクセス

willDo塚本は、最寄駅を JR塚本駅（東海道本線／JR神戸線） と想定されるエリアに立地するものとします。塚本駅は高架駅で、2面4線の島式プラットホームを備えた構造です。(進路ナビ)

大阪駅までは1駅（約3〜4分）という近さが特徴で、都心アクセス性に優れています。(賃貸Net) また、神戸方面・京都方面方面への通勤・移動も比較的便利なロケーションです。(賃貸Net)

周辺は駅前商店街・生活商業施設が点在するエリアで、駅から離れるにつれて住宅街的風合いが強まる地域構成です。道路や街路においては線路沿い幹線道路や交差道路が通る区画もありますので、騒音・交通量を現地で確認することが望まれます。

駅前すぐには 柏里本通商店街（サンリバー柏里） というアーケード商店街があり、駅を降りてすぐに日常商業が軒を連ねています。(ええやん！大阪商店街特設サイト|大阪府商店街魅力発見サイト)

商業施設寄りのスポットとしては、「サンポードシティ（十三商店街近辺）」や「アクロスプラザ千舟」などが徒歩圏～近隣圏にリストアップされています。(NAVITIME)

このように、駅近くの利便性と、少し距離を取れば静かな住宅地風情も得られるバランス型の地域性が特徴です。

最寄駅「塚本駅」の特性

乗降者数・利用動向

JR西日本の駅別乗降客数ランキングによれば、塚本駅の1日平均乗降客数は 35,612人 と報じられています。(StatResearch)

また、他資料でも「駅別乗降客数」として 3万5,612人 の数字が紹介されています。(StatResearch)

乗車数ベースの数字（乗車のみ）を示す資料もあり、2023年時点で 18,724人／日（乗車人員） とされるデータも存在します。(ウィキペディア)

これらを総合的に見ると、塚本駅は都心近接駅として中規模～利用量の高い駅の一つであり、住宅需要を下支えする交通動線として一定の強みを持つ駅と言えます。

路線構造・アクセス例

塚本駅は主に JR東海道本線／JR神戸線（普通列車・各駅停車） が停車する駅です。快速や特急が通過するケースもあります。(賃貸Net)

大阪駅へは一駅という距離感のため、通勤・通学の利便性が極めて高い点が魅力です。(賃貸Net)
また、沿線には複数の中継駅・乗換駅があり、京都方面・神戸方面への移動ルートも複数選択肢があります。

ただし、快速通過の列車があるため、利用する列車種別によって所要時間差が生じる点は注意が必要です。

中古マンションの価格相場

willDo塚本を検討する参考として、塚本駅周辺・駅徒歩圏の中古マンション相場を集めました。

相場データ・市況傾向

Homes の中古マンション相場情報では、塚本駅周辺の中古マンション相場は 約3,269万円 と報じられています（2025年7月時点）(LIFULL HOME’S)
不動産ポータル T23m-navi による売買相場情報では、駅徒歩圏中古マンションの価格帯は 3,016万円～3,316万円 あたりと記載されています。(全国の分譲マンション相場を一目でズバリ！｜マンションナビ)
ウィル不動産販売の成約データによれば、駅徒歩圏のマンション・60㎡台の平均成約価格は 約2,656.7万円（築後約19年）程度。70㎡台では約2,714.5万円というデータも存在します。(ウィル)
公示地価／基準地価のデータから、塚本駅近傍地の基準地価平均は 26万2,333 円／㎡（坪単価約 86.7 万円／坪） と報じられています。(土地価格相場が分かる土地代データ)
また、土地価格相場（坪単価）は 107万円／坪（約 32.5 万円／㎡に換算） 前後という数値も、ウチノカチが公表しています。(ウチノカチ)
過去価格推移データでは、塚本駅近傍中古マンション価格の現在値を 1,361万円（過去データベースベース）とし、10年後予想上昇率 +25.8% を見込む試算も提示されています。(ダイヤモンド不動産研究所)

これら情報をもとに、例として50㎡〜70㎡クラスの住戸を想定すると、以下のような価格目安が考えられます：

面積	想定㎡単価	想定価格
50㎡	約 60〜70 万円／㎡	約 3,000〜3,500 万円
60㎡	同上	約 3,600〜4,200 万円
70㎡	同上	約 4,200〜4,900 万円

ただし上述のように、築年数・階数・向き・駅徒歩距離・管理状況等で価格は大きく変動します。複数物件を比較・実地確認を併用して判断することが望ましいでしょう。

治安・安全性

物件選定に際して治安面の確認は欠かせません。塚本駅周辺の治安傾向を以下に整理します。

一部不動産・地域情報サイトでは、塚本駅周辺は「比較的良好な治安環境」と評価されています。夜間の路地など視認性が低い場所では注意が必要との記述もあります。(ラク賃不動産)
CHINTAI の街紹介では、「大阪から一駅という立地にも関わらず、静かで治安も良く住みやすい」との住民口コミも紹介されています。(Woman.CHINTAI)
大阪市の犯罪件数統計に基づく資料では、西淀川区（塚本駅を含む区）は「人口1万人あたりの犯罪発生件数ランキング」で 22位（24区中）という評価があり、「下から3番目」すなわち比較的犯罪発生率が低い位置づけとされています。(賃貸Net)
ただし、街の口コミ・レビューサイトでは、飲み屋・居酒屋の存在、道路幅員の狭い小路・裏道の暗さといった懸念内容も見られます。(スマイティ)
複数不動産業者サイトでは、定期的なパトロール実施・街灯整備・駅近く交番設置の存在などを挙げ、「夜間の暗い道を中心に注意すれば比較的安全」との評価も見られます。(ラク賃不動産)

総合すると、塚本駅周辺は大阪市域において比較的治安の良いエリアと評価されることが多く、特にメイン道路沿いや駅近くエリアでは安心感がある一方、夜間の暗い通路や細道は注意を要するゾーンが混在する地域とみるのが適切でしょう。

周辺施設５選とその概要

willDo塚本を選ぶ際、日常生活利便性を支える代表施設を 5 件ピックアップして概要を記します：

ライフ塚本店
大型スーパーマーケット。生鮮食品から日常品を幅広く扱っており、日々の買い物拠点として使いやすい店舗です。(MapFan – 地図・ルート検索)
阪急オアシス塚本店
中規模スーパーマーケットチェーン。駅近くにあり、夕方〜夜間の買い回りニーズにも対応可能な品揃えを持つ店舗。(MapFan – 地図・ルート検索)
全日食チェーンピアット・フォルテ塚本店
食品スーパー系チェーン。居住エリア内で便利な食品調達拠点。(MapFan – 地図・ルート検索)
柏里本通商店街（サンリバー柏里）
駅前すぐに位置するアーケード商店街。生鮮食品、日用品、飲食店、地元商店などが並び、日常生活の“顔”となる商店街です。(ええやん！大阪商店街特設サイト|大阪府商店街魅力発見サイト)
サンポードシティ（飲食・商業複合施設、十三方面）
徒歩圏〜少し距離を取った近隣エリアに所在する複合商業施設。買い物・飲食・商業用途を包含する拠点として利用価値があります。(NAVITIME)

これら施設が、物件周辺に十分な日常利便性をもたらす要因となります。

物件検討者への総括

willDo塚本は、塚本駅至近圏に位置すると想定される物件であり、以下のような強みと確認ポイントを併せて考慮すべき物件候補となります：

強み・期待要素
・大阪駅まで1駅という極めて良好な都心アクセス性
・駅乗降者数も3万人超の水準で、交通需要が安定している
・中古マンション相場では 3,000 万円台前後のレンジが中心となっており、資産性・投資性の観点で妥当性を期待しうる水準
・駅前～近距離に生活利便施設（スーパー・商店街等）が複数存在し、日常生活で使いやすい立地要素
・治安面では大阪市域内の中では比較的良好とされる評価が複数資料で見られ、安心感が感じられる要素もある
確認すべきポイント
・駅徒歩距離、階数・方角・遮蔽物（隣接建物）などが価格差を生みやすい点
・夜間暗い小径・裏道の存在、視認性・見通しの条件
・幹線道路近接による騒音・振動・排ガス影響
・物件管理状態・共用部のメンテナンス状況
・将来的な再開発・物件周辺変化（用途変更・建替えなど）

物件を現地で見る際には、日中・夜間・休日・平日各時間帯で周辺環境を体感し、駅からの導線・地形高低差・隣接建物との関係などを確認することを強くおすすめします。

以下より、該当物件および駅の賃貸物件一覧をご参照ください：