アドバンス大阪フルーヴ～御幣島駅近の暮らしと相場を徹底ガイド～

2025-10-16

JR東西線「御幣島駅」徒歩圏を想定した中古マンション「アドバンス大阪フルーヴ」を検討される方向けに、立地・周辺環境・最寄り駅データ・中古物件相場・治安・居住環境を、具体的に、分かりやすくまとめました。

立地・物件概要（想定条件）

「アドバンス大阪フルーヴ」は、大阪市西淀川区またはその近隣に位置し、御幣島駅から徒歩数分〜10分圏内を想定した中古マンションです。
物件名「アドバンス大阪」シリーズとしてのブランド性と、駅近という立地優位性を前提としながら、交通・生活利便性・資産性を重視した選定対象と見なす設計想定とします。

築年、階数、間取り、方位、内装仕様などは個別に確認が必要ですが、本稿では、そうした条件を仮定したうえで、周辺データをもとに判断材料をご提供します。

最寄り駅：御幣島駅～概要・乗降者数・アクセス性～

駅概要・施設

御幣島駅（みてじま駅）は、JR東西線に所在する駅です。駅構造は地下駅あるいは高架混在の駅構造ではなく、地上駅として1面2線を備えるシンプルな構成となっています。 (ウィキペディア)
駅設備として、みどりの窓口・定期券券売機が設置されており、改札は始発から終電まで有人対応となっています。 (JRおでかけネット)
駅住所は大阪府大阪市西淀川区御幣島1丁目8番先などが案内されており、駅近隣は住宅地域と商業混在の街区です。 (JRおでかけネット)

御幣島駅は、JR東西線の駅の中で乗降客数上位に位置づけられています。 (statresearch.jp)

乗降者数・利用実態

御幣島駅の乗降者数データには次のようなものがあります：

JR東西線駅別乗降客数ランキングによれば、御幣島駅の 1日あたり乗降客数は 25,272人 というデータが報じられています。 (statresearch.jp)
JR西日本統計データでも、御幣島駅における乗降客数がこのランクに含まれており、鉄道事業者別駅利用ランキングでも御幣島駅が掲載されています。 (statresearch.jp)
駅Wikipedia記事では「13,273人／日（降車を含まず）」という記述が見られます。 (ウィキペディア)
西淀川区の都市構想資料の中では、御幣島地区一日平均鉄道利用者数を「約2.7万人」とする記載も確認できます。 (大阪市公式ウェブサイト)

これらを合わせて整理すると、御幣島駅は1日総乗降でおおよそ 2万人～2万5千人程度 の利用者を有しており、地域交通拠点としての実需がある駅と見なせます。駅近物件にとって十分な利用者基盤と言えるでしょう。

中古マンション価格相場・価格動向（御幣島駅周辺）

「アドバンス大阪フルーヴ」を御幣島駅近接物件と仮定したうえで、周辺の中古マンション相場・事例を整理します。

相場データ・代表取引事例

HOME’S の中古マンション一覧データでは、御幣島駅周辺の中古マンションの平均価格（物件掲載ベース）は 2,695万円（70㎡換算ベース） と示されています。 (ライフルホームズ)
HOME’Sの駅別相場ページでは、御幣島駅エリアでの中古マンション価格帯が、1,000万円台～2,000万円台・3,000万円台・4,000万円台と幅広く分布していることが確認されます。 (ライフルホームズ)
西淀川区全体の中古マンション相場データでは、専有面積70㎡前後の物件で 2,236万円（平米単価約 31.9万円） という平均値が提示されています。 (ライフルホームズ)
三井のリハウスによれば、御幣島駅周辺の売出中物件の平均価格は 2,592万円 と報じられています。 (Rehouse)
SUUMOの西淀川区中古マンション相場ランキングにおいて、御幣島駅は区内でも中古マンション価格中央値が 2,139万円（おおよそ）と順位トップに挙げられています。価格帯としては 1,608～2,480万円あたりが区切りとして示されています。 (SUUMO)
SUUMO物件一覧例では、御幣島スカイハイツ 3LDK／66.8㎡が 2,290万円での出物例が確認されます。 (Rehouse)
また、リノベーション事例として「レスタージュヴィルアール」3LDK／69.78㎡が 3,880万円の例が提示されています。 (Rehouse)
Nifty 不動産情報では、アトレ御幣島（68.56㎡／3LDK）で 3,580万円という出物例も掲載されています。 (myhome.nifty.com)
ダイヤモンド不動産の記事では、御幣島駅の中古マンション相場として「現在価格は 2,136万円、10年前比＋42.6％」という記述が見られ、将来10年後の予想価格上昇見込みを＋19.3％とする予測も挙げられています。 (ダイヤモンド不動産研究所)
また、価格推移指数サイトでは、御幣島駅の標準物件が直近3年で約 12.15％上昇したとの分析もあります。 (住まいインデックス〖LIFULL HOME’S〗)
一方で、ダイヤモンド不動産の別記事では、御幣島地域相場を 1,849万円として、10年前比で +10.3％とする記述もあり、物件条件により相場幅が大きいことを示しています。 (ダイヤモンド不動産研究所)
不動産ナビサイトでは、大阪市西淀川区御幣島のマンション相場レンジを 2,868～3,068万円 とする提示も見られます。 (全国の分譲マンション相場を一目でズバリ！｜マンションナビ)

これらのデータを総合すると、「アドバンス大阪フルーヴ」が駅至近・好条件クラスの物件であれば、2,500万円台〜4,000万円前後、特に条件が良ければ 3,500万円〜4,500万円超 のレンジも考えられます。一般的条件物件では 2,000万円台後半〜3,500万円あたりが目安になりそうです。

価格動向・留意点

御幣島駅周辺の中古マンション価格は、近年上昇傾向にあります。直近3年間で 7〜12％前後上昇という分析もあるため、タイミングによる価格差も出やすい地域です。 (住まいインデックス〖LIFULL HOME’S〗)
ただし、物件の築年・階数・方位・日照・眺望・管理状態・リノベーション履歴など、個別条件差の影響が大きい地域です。
相場と乖離した高価格例・リノベーション物件・特別条件の物件も散見されるため、複数物件を比較しながら価格検討を行うことが大切です。
将来の修繕費・共益費・管理状態・建物耐用性・設備更新コストなども価格評価に含めて検討すべき要因です。