目次
はじめに
本稿では、駅名「東淀川駅」を最寄り駅と考える物件 YOU’S8番館 に関し、物件検討者の視点から立地・周辺環境・交通利便性・近隣中古物件の価格相場・治安・駅の乗降者数と利用実態を整理して掲載します。読みやすさを重視し、各情報を具体的に示します。
（以降、YOU’S8番館をこの物件、東淀川駅を最寄駅と表記します）
立地と交通アクセス
駅・路線の概要
- 東淀川駅（ひがしよどがわえき）は JR西日本・京都線（東海道本線） の駅で、快速・新快速・特急列車は通過し、普通列車のみが停車します。 (tetsuken.ninja-web.net)
- 駅構造については、かつて平面踏切があった地域で、2018年11月11日には駅の橋上化・自由通路の設置・平交道廃止などの改良が行われ、新駅舎が供用開始されました。 (ウィキペディア)
- 駅そのものは快速・新快速停車駅ではないため、遠距離アクセスでは乗り換えを要するケースもあります。 (tetsuken.ninja-web.net)
- 東淀川駅は大阪市域に近接し、新大阪駅との距離が非常に近いため、利用者によっては新大阪駅を使ったアクセスも選択肢になります。 (Express22)
YOU’S8番館からの想定アクセス
- 本物件が「東淀川駅から徒歩圏（例：5〜15分）程度」に立地していれば、通勤・通学拠点として妥当な範囲と想定されます。
- ただし、東淀川駅は快速・新快速が停まらない駅であるため、梅田・天王寺などの主要駅へ向かう際には乗り換えが必要になる可能性があります。
- 利便性を補う意味で、最寄り駅以外のJR駅・地下鉄駅・バスなどを併用できる立地であれば、価値を高める要素になります。
周辺施設・環境（代表5施設）
YOU’S8番館周辺において、生活利便性向上に寄与する実在の施設を5つピックアップし、それぞれ特徴とアクセス感を示します。
- 阪急オアシス 淡路店
– 淡路駅近くにあるスーパーマーケット。日常の食料品・生活必需品の調達に使いやすい。
– YOU’S8番館から徒歩または自転車で利用可能な距離にあると想定されます。 - 大阪市立東淀川図書館
– 地域住民向けの公共図書館。学習・資料閲覧・静かな時間を過ごす用途に適する。
– 周辺の住民施設として利便性を補う存在。 - 東淀川区役所（分室または出張所）／区民サービス拠点
– 行政サービスを受けやすい施設が近くにあることは住民にとって安心感につながります。 - 東淀川郵便局
– 郵便・各種手続き関連業務を担う。日常の郵便発送・書類受け取りなどで利用頻度がある施設。 - 大阪成蹊大学 北大阪キャンパス（または近隣の大学・専門学校）
– もし近隣に大学・専門学校キャンパスがあれば、学生層の入居需要を引き寄せやすい。
– 本稿では「大阪成蹊大学」が東淀川区内にキャンパス展開している可能性があり、学生利用の観点でも認識されやすい存在です。
（これら施設は、地域の公共性・生活便性・文化性を補完するものとして、YOU’S8番館周辺の魅力要素になります）
中古物件価格相場：東淀川駅／東淀川区近傍
物件検討者にとって重要な指標である中古マンション価格相場や傾向を、信頼できるデータをもとに確認します。
区域・エリア相場（東淀川区ベース）
- 東淀川区全体の中古マンション相場では、1,726万円（坪単価 114万円／坪）という指標が提示されています。 (ダイヤモンド不動産研究所)
- また、マンションナビでは、東淀川区の中古マンション相場を 2,576万円〜2,776万円 というレンジで示しており、中央値的な価格帯がこのあたりに位置するとの見方があります。 (全国の分譲マンション相場を一目でズバリ！｜マンションナビ)
- さらに、ウィル不動産販売のデータによると、駅徒歩15分以内・築10年以内の条件下で 2,476万円 程度という事例も提示されています。 (ウィル)
- SUUMO の掲載情報では、東淀川区・JRおおさか東線沿線などの中古マンション価格帯が 1,480～2,990万円 程度というレンジも見られます。 (SUUMO)
相場傾向と変動性
- 過去10年での価格上昇を示した予測では、10年前比で +79.4％ の上昇という指標も存在します。 (ダイヤモンド不動産研究所)
- ただし、将来10年の予測として、ノーマルシナリオで ▲29.0％ の下落という見方も存在し、価格変動リスクを慎重に見る必要性を示唆しています。 (ダイヤモンド不動産研究所)
- また、エリア区分（上新庄・瑞光などの細分化エリア）で価格が大きく異なる傾向があり、物件立地・駅距離・築年数など条件の影響が強く出ます。例えば、上新庄エリアでは築年／坪単価の差異が明確に認められています。 (ダイヤモンド不動産研究所)
YOU’S8番館検討時の指標活用
- YOU’S8番館の専有面積・階数・築年数・駅距離を基準に、上記相場を補正する必要があります。
- もし立地が駅徒歩5〜10分以内、築年の若い条件であれば、上段相場・中央値以上の価格帯を想定しても妥当性が見込めます。
- 逆に駅距離が10分以上・築年数が古めであれば、上記相場レンジよりも割安傾向を想定して価格判断を下す必要があります。
治安・街の雰囲気
- 東淀川駅周辺は比較的住宅街が混在するエリアのため、昼夜を通じて比較的落ち着いた雰囲気が感じられることが多いという評価があります。
- チンタイ女性向けサイトでは、東淀川駅周辺は緑が見られる風景があるとされ、「落ち着いた雰囲気のエリア」と紹介されています。 (Woman.CHINTAI)
- 駅近隣には住宅地・商店街・公共施設が混在するため、夜間の通行経路・街灯・人通りなど具体的環境条件が入居後満足感に影響を与えるでしょう。
- また、駅周辺改良工事（平交道廃止・駅橋上化）によって踏切事故リスクの軽減や通行性改善が行われたこともプラス要素と見なされます。 (大阪市公式ウェブサイト)
乗降者数・駅利用実態
- JR西日本東淀川駅の1日平均乗降客数は 約13,820人 というデータがあります。 (StatResearch)
- ただし、この数値は乗降客全体を示したものであり、上記の他の統計では、駅の「乗車のみ」利用者数を 8,232人とするデータも見られます。 (Woman.CHINTAI)
- 長期データを含めると、過去には 1日平均利用者が約 8,167人程度という統計もあり、駅利用規模としては中規模駅と分類されます。 (Express22)
- 利用者数がそれほど多くない駅という特性から、周辺商業施設や駅前賑わいが過度には発達しにくい一方、静かな住環境を求める居住者にはメリットともなり得ます.
まとめ：検討者視点で押さえるべきポイント
- YOU’S8番館は、東淀川駅を主要アクセス駅として想定する立地という前提で、駅距離・乗り換え便のしやすさが物件評価の鍵になります。
- 駅自体は快速・新快速は停まらないため、都心主要駅へのアクセスには乗り換えや補助交通（バス・他駅経由等）が関与することを念頭に置く必要があります。
- 周辺施設にはスーパー・図書館・郵便局・行政拠点・大学等が存在し、生活利便性・公共性を補う要素があります。
- 中古マンション価格相場としては、東淀川区全体で1,700万～2,700万円前後というレンジが示されており、条件次第でその範囲内または上下調整となるでしょう。
- 治安・街の雰囲気は穏やかさ・住宅街特性が感じられるエリアという評価があり、駅改良工事による通行性改善もプラス要素です。
- 駅利用者数は中規模水準であり、流動性という点では大ターミナル駅に比べれば限定されます。ただし静かな居住環境を望む層には魅力となり得ます。
これら情報を基に、YOU’S8番館を候補とする際には現地調査・駅アクセス実測・周囲街並み確認を併せて行うことをお勧めします。
本物件の詳しい情報は以下をご参照ください：
YOU’S8番館 募集状況
東淀川駅 賃貸物件の募集状況
