1. 物件立地と交通アクセス
駅構造と乗り入れ路線
「玉造駅（たまつくりえき）」は、大阪市天王寺区に位置し、JR西日本 大阪環状線 と 大阪メトロ 長堀鶴見緑地線 の2路線が乗り入れる駅です。 (ウィキペディア)
- JR大阪環状線：内回り・外回り列車が頻繁に運行
- 大阪メトロ長堀鶴見緑地線：都心部・幹線路線へのアクセスを担う路線
駅構造としては、JR線は高架、地下鉄線は地下駅として機能しており、利用者動線が明快な駅です。 (ウィキペディア)
U-ro玉造II がこの駅至近または徒歩圏に立地するものと仮定すると、交通利便性を重視したロケーションと考えられます。
駅の乗降者数・利用規模
玉造駅における路線別・合計の利用者数は、複数の統計が存在します。
- JR 西日本：1日平均乗降者数（2022年時点） 30,596人 (ライフルホームズ)
- 大阪メトロ：1日平均乗降者数 13,811人（2022年データ） (railway.sidearrow.net)
- 駅NOW 等では、JR線 33,713人、地下鉄線 14,969人とする数値も記載があります。 (ekinow.com)
- さらに、2019年時点での合計乗降者数の推定では、JR 約34,012人、地下鉄 約14,698人、合計 約48,710人というデータも見られます。 (賃貸スタイル)
これらを総合すると、玉造駅は日常利用者数が比較的多く、鉄道利用交通量がしっかりある駅であると判断できます。
また、JR大阪環状線の駅別乗降客数ランキングでは玉造駅は第14位（30,596人）としても登場し、大阪環状線内でそれなりの存在感を持つ駅です。 (Stat Research)
2. 中古物件価格相場（マンション中心に）
物件検討において、周辺の成約実績・相場観を押さえておくことは不可欠です。玉造駅近辺の中古マンション相場を複数ソースから整理します。
平均相場・指標データ
- LIFULL HOME’S によれば、玉造駅の中古マンション（専有面積 70 ㎡基準）の平均価格は 5,000万円 水準とされています。 (ライフルホームズ)
- Homes の相場一覧では、同駅近辺中古マンションの目安価格として 5,098万円（㎡単価約72.8万円） という数値も提示されています。 (ライフルホームズ)
- 住まいインデックスの分析では、築10年／70 ㎡標準物件で過去3年間の価格上昇率が 10.19％ 程度であり、駅エリアとして価格変動も一定の伸びを有しているとのデータもあります。 (住まいインデックス〖LIFULL HOME’S〗)
- SUUMO の物件一覧では、「サンシャトー上町台（約 4,380万円）」「コスモ真田山公園（5,280万円）」「スワンズシティ大阪イースト」など、駅近・利便性の高いマンション事例が幾つか掲載されています。 (SUUMO)
- また、ATHOME でも玉造駅周辺の中古マンション物件一覧が複数掲載されており、価格帯として 800万円程度の小規模物件～数千万円規模の住戸が混在しています。 (アットホーム)
- OCN不動産でも、玉造駅徒歩8分の「グレーシァス玉造（1DK）」など、2,280万円程度の物件が出ています。 (OCN不動産)
これらを踏まえると、玉造駅近隣で条件のよい住戸（駅徒歩・眺望・築年・広さ等が揃うもの）は 5,000万円前後、やや条件を落とせば 3,000〜4,000万円帯 や 2,000万円前後 の選択肢も存在するマーケットと推定されます。
具体事例の紹介
- 「プラネ・ルネスプリングスタワー大阪」：玉造駅徒歩4分、22階、60.67㎡、価格 5,580万円 (福屋不動産販売)
- 「清水谷ハウス」：玉造駅徒歩8分、87.16㎡、価格 8,530万円 (福屋不動産販売)
- 「セレッソコート真田山アクティア」：玉造駅徒歩3分、築20年クラス、中程度規模物件として掲載あり (福屋不動産販売)
これら事例を参照しながら、U-ro玉造II のプラン設計・価格設定を行う際には、広さ・階層・駅距離・築年等の調整が大きく影響することを念頭に置くべきです。
3. 周辺施設・生活環境
物件を選ぶ際、駅近立地だけでなく「日常生活施設の充実具合」も非常に重要です。U-ro玉造II 想定エリアの周辺にある実在施設を5つピックアップし、その概要と特徴を整理します。
| 種類 | 施設名 | 概要・特徴およびアクセス目安 |
|---|---|---|
| スーパー | スーパー玉出 森ノ宮店 | 玉造～森ノ宮エリア近辺にあり、日常食材や生鮮品調達が可能。深夜営業を行う店舗もあるため帰宅時間帯にも対応力あり。 |
| スーパー | ライフ 玉造店 | 駅徒歩圏に所在するライフチェーン店舗。日常買い物に便利な立地。 |
| 図書館 | 大阪市立天王寺図書館 | 天王寺区域の公共図書館。地域住民向けに貸出・閲覧室を提供しており、文化・学習拠点として機能。 |
| 小学校 | 大阪市立玉造小学校 | 近隣学区の公立小学校。地域の子育て層にとって重要な施設。 |
| 警察署 / 交番 | 天王寺警察署・交番ネットワーク | 玉造駅周辺には交番が複数点在し、警察署の管轄下で安全面のサポート体制が整備されている地域。 |
（注：上記施設は、地理的な配置・徒歩時間等の公表データを直接参照できないものも含み、実際の距離・利用条件は現地確認が望まれます）
これら施設が一定の近接性を持つことで、食費・買物利便性・教育環境・治安感など、住み心地に直結する要素が支えられる可能性があります。
また、玉造駅周辺には商店街・飲食店舗も比較的密集しており、暮らしの導線上で日常使い可能な飲食・小売店舗が多く存在します。 (ライフルホームズ)
4. 治安・安全性・地域の特性
物件を選ぶ際に、安心して暮らせる環境かどうかを評価することは極めて重要です。玉造駅エリアについて、公開情報・住民口コミなどをもとに安全面を整理します。
犯罪・トラブル発生動向
- 住みやすさサイト「女性の賃貸一人暮らしでチェックす…」では、玉造駅を含むエリアについて、JR・地下鉄とも乗降者数データを紹介し、「混雑率」「夜間の人通り」などの視点で注意点を挙げています。 (Woman.CHINTAI)
- 同サイトによれば、JR・地下鉄の混雑率はそれぞれ 114%／135% と報告されており、ピーク時間帯はかなり混雑する可能性があるとされています。 (Woman.CHINTAI)
- 不動産情報サイト「ホームズ」の駅紹介ページでは、玉造駅エリアにはスーパー・商店街が整備されており、日常生活の利便性は高い反面、駅近くの繁華性の影響を受けやすい立地という記述も見られます。 (ライフルホームズ)
- また、住宅地域／商業地域が混在するエリア特性ゆえ、夜間の通りや裏道暗所での安全配慮が欠かせないという言及も複数見受けられます。 (賃貸スタイル)
照明・交通量・警察配置
- 駅周囲主要道路・主要商店街通りは街灯が設置されており、夜間でも人通りや明るさが確保されやすい通路があるという印象を持つ住民の声もあります。
- 警察署・交番網による巡回体制があるとされ、駅近交番の存在も口コミで触れられているエリアです。
- ただし、物件の裏手路地・建物間の暗がり空間などは見通しが悪くなりうるため、物件配置・間取り設計・共用部照明設計には慎重さが望まれます。
総じて、玉造駅エリアは利便性・交通力を備えており、「暮らしやすさ」と「日常安全性」のバランスを取った街として評価される傾向があります。ただし、夜間暗部の注意、裏道選定、共用部セキュリティ対応といった配慮が検討時には重要となる地域特性です。
5. U-ro玉造II を検討する方向けチェックポイント
これまでの情報を踏まえ、U-ro玉造II の購入・住まい選定をされる方向けに、抑えておきたいポイントを以下に整理します。
✔ 交通利便性を活かす立地
玉造駅の JR／地下鉄二路線利用可能という点は大きな強みとなります。主要都心部や各方面への移動手段を柔軟に使える拠点性を備えた立地と考えられます。
✔ 相場との整合性
相場データを見ると、玉造駅エリアの条件の良い住戸では 5,000万円程度のレンジがひとつの目安です。一方、条件を落とした住戸では 2,000〜4,000万円帯の選択肢も複数存在します。物件設計・仕様・階層・駅距離調整によってレンジを広く取る市場性が期待できます。
✔ 生活施設近接性
駅近スーパー・図書館・学校・商店街といった施設がある程度揃っている点は住環境上の魅力材料です。日常買物・教育・文化施設利用に支障を来しにくい基盤が見込めます。
✔ 安全性配慮設計
夜間通行性、共用部照明、住戸配置（見通し確保）、裏道リスク検証など、安全感を担保する設計検討は必須です。特に低層階や裏手向き住戸については明るさ・視線抜け・防犯性を重視すべきでしょう。
U-ro玉造II の物件紹介ページおよび駅賃貸物件情報へのリンクを以下に記します。
