はじめに
大阪市淀川区・新大阪周辺は、JR京都線・大阪メトロ・新幹線が集積する関西随一の交通結節点です。本稿では**ArtizA新大阪D.C.をJR京都線「東淀川駅」**最寄りの物件として想定し、立地、周辺環境（実在施設5選）、最寄り駅の中古マンション価格相場、治安の見立て、駅の乗降者数を、公開データを根拠に具体的・平易に整理します。
1. 立地とアクセスの強み
1-1. 駅・広域アクセスの骨格
- JR京都線「東淀川駅」は大阪市淀川区宮原二丁目3-17に所在。2018年に橋上駅舎化され、改札と動線が整理されたことで利便性が高まりました。新大阪駅の至近に位置する“準ターミナル圏”です。(ウィキメディア・コモンズ)
- 東淀川駅から一駅で新大阪・2〜3駅で**大阪（梅田）**方面へ直結。新幹線・空港連絡・在来線の乗継効率の良さが、通勤・出張・週末移動の時間コストを下げます。
1-2. 日常動線のイメージ
- 物件から東淀川駅までの徒歩動線は、横断歩道・歩道幅・夜間照度の3点を現地下見でチェックするのが実務的。新大阪寄りのオフィス・商業ゾーンに近い立地では、平日昼間の人流とイベント時（学会・展示会・大会等）の臨時人流の差も把握しておくと安心です。
1-3. 都市近接立地の価値
- 新大阪エリアは医療・オフィス・商業が凝縮し、ワンマイルの生活完結性が高いのが特徴。出張族・テレワーク併用層・DINKs・投資用の出口複線化（賃貸・売却）にも相性が良いポジションです。
2. 周辺環境：実在施設を5つピックアップ
生活利便と公共・学術拠点をバランス良く抽出しました（所在地や公式情報に基づく）。
2-1. スーパー｜KOHYO 淀川三国店（24時間）
住所：淀川区三国本町2-13-2
ポイント：24時間営業で、帰宅が遅い日も買い回りが完結。車・自転車でのアクセスもしやすい立地です。(kohyo.co.jp)
2-2. 大型食品・総合GMS｜ダイエー東三国店（イオンフードスタイル）
住所：淀川区東三国3-10-3
ポイント：食料品から日用品までワンストップ。駅近店舗群の一角として日常使いしやすい価格帯・品揃えです。(MapFan – 地図・ルート検索)
2-3. 郵便局｜淀川宮原郵便局
住所：淀川区宮原5-3-37
ポイント：新大阪寄りの実務拠点。各種手続きや荷受け・発送に便利で、在宅ワークやEC利用世帯とも親和性が高いです。(日本郵便地図)
2-4. 警察｜大阪府警・淀川警察署（所管：淀川区）
住所：淀川区十三本町3-7-27
ポイント：所管エリア全域をカバーする署。新大阪駅構内交番や東三国・三国など複数交番のネットワークが整い、日常の安心材料になります。(大阪府警察)
2-5. 図書館｜大阪市立 東淀川図書館
住所：東淀川区東淡路1-4-53
ポイント：レファレンス・読書環境が整う公共施設。自習・資格学習・子育て世帯の読書習慣づくりに活用できます。(大阪市広報ポータル)
学術拠点の近接例として、滋慶医療科学大学（淀川区宮原1-2-8／新大阪から至近）も挙げられます。周辺の学生需要・就学人流はエリアの平日昼間人口を安定させます。(juhs.ac.jp)
3. 東淀川駅エリアの中古マンション価格相場
3-1. 駅基準の平均価格（70㎡換算）
- LIFULL HOME’S 駅別相場では、東淀川駅の70㎡平均価格は2,846万円（過去3か月の掲載データ集計、2025年9月1日更新）。価格は築年・面積・駅距離で上下します。(ライフルホームズ)
3-2. 掲載件数・市況の肌感
- 同サイトの物件掲載数は97件との表示（同日基準）。供給の厚みは比較検討の観点で有利で、近接の新大阪・東三国などと横比較しやすいマーケットです。(ライフルホームズ)
3-3. 価格レンジの読み方（実務目線）
- 駅徒歩10分内、60〜70㎡台、築中〜築浅の標準的住戸で、2,800万円前後〜3,000万円台が最初の当て所。
- 上振れ要因：駅近（徒歩5分圏）、眺望・採光、角住戸、共用仕様のグレード、修繕積立金健全度。
- 下振れ要因：駅距離・築年進行、前面建物の高さ、騒音・振動、維持管理の不確実性。
上記平均値をベースに、直近成約事例で補正するのが安全です。(ライフルホームズ)
4. 治安・安心の見立て（暮らしの実感につながる観点）
4-1. 公的拠点の近さ
- 淀川警察署の管轄内で、新大阪駅交番・東三国・三国など複数交番が点在。駅前型の人流が多い平日でも、巡回・相談窓口が機能している安心感があります。(大阪府警察)
4-2. 夜間動線・街路環境
- 幹線道路沿いは照度が確保されやすく、オフィス稼働による人通りも一定。裏道は暗がりが生まれやすいため、物件→駅は明るい通りを選ぶと安心です。帰宅動線は複数パターンを実踏し、横断歩道位置・車両動線もチェックしておくとよいでしょう。
4-3. 建物・運営での防犯配慮（チェックリスト）
- エントランスオートロック・カメラの死角排除
- 宅配ボックス付近の視認性確保
- 駐輪場・バイク置場の見通し
- 夜間照度設計（共用廊下・エレベータ前）
- 管理体制（夜間連絡・清掃・点検頻度）
- 非常時動線（避難経路・発災時の集結点）
5. 駅データ（乗降者数の把握）
5-1. 東淀川駅の1日平均乗降客数
- 国土数値情報を元にした集計では、東淀川駅の1日平均乗降客数は13,820人（2022年）。コロナ禍前後の推移も公開されており、2019年：15,804人 → 2020年：12,906人 → 2022年：13,820人という回復基調が確認できます。(StatResearch)
5-2. 補足（JR西日本駅ランキングの文脈）
- 同ページではJR西日本エリアのランキングも示され、新大阪・大阪などの上位駅規模と比較することで、**“準ターミナル近接の中規模駅”**としての位置づけが把握できます。(StatResearch)
6. 住まい目線の評価ポイント（内見・企画・購入時に）
| 観点 | チェック内容 |
|---|---|
| 駅徒歩・導線 | 改札位置／横断歩道／バリアフリー動線の確認。橋上駅舎の出入口配置を実地で把握。(ウィキメディア・コモンズ) |
| 騒音・振動 | 幹線道路・鉄道近接の走行音・振動、夜間の大型車動線。サッシ仕様・階別差も確認。 |
| 日照・眺望 | 前面建物の用途・高さ、南面の抜け、上層階の眺望価値。 |
| 周辺利便 | KOHYO・ダイエーなどの買物拠点、郵便局、図書館の距離感。(kohyo.co.jp) |
| 公的安全網 | 淀川警察署と交番ネットワークの位置把握。(大阪府警察) |
| 維持管理 | 修繕積立金水準・長期修繕計画・共用部清掃頻度・夜間対応のルール。 |
| 価格妥当性 | **駅別平均（2,846万円／70㎡）**を軸に、直近成約・同条件の住戸比較で補正。(ライフルホームズ) |
7. 総括
ArtizA新大阪D.C.は、東淀川駅を基点に新大阪ハブを即座に使いこなせる“機動力立地”が最大の魅力です。徒歩圏の24時間スーパー、新大阪寄りの郵便・医療・業務集積、公共拠点（図書館・警察署）のネットワークが生活の基盤を支えます。
価格相場は駅別平均2,846万円（70㎡換算）がベンチマーク。内見時は動線の明るさ・騒音・共用部の視認性・管理体制を重ねて確認すれば、実需・投資いずれの視点でも納得感の高い選択になり得ます。(ライフルホームズ)
