物件・立地概要
「Live Flat塚本新北野」は、大阪市淀川区（または西淀川区寄り）に位置するマンションで、最寄駅をJR西日本東海道本線「塚本駅」と想定しています。駅から徒歩5～10分圏を目安にした立地を想定し、都市アクセスと生活利便性のバランスを兼ね備えた物件を前提としています。
以下では、この物件を検討する方向けに、周辺環境・施設、交通アクセス・乗降者数、中古マンション価格相場、治安傾向などを具体的に整理して紹介します。
建物仕様（階数・間取り・設備等）は仮定要素とし、立地条件・周辺情報に重きを置いています。
周辺環境・施設紹介
物件周辺に実在する施設から、生活利便性や安心・子育て環境の観点で5つをピックアップし、その概要を記します。
1. イオン（または阪急オアシス・ライフ 塚本店など）
塚本駅周辺にはスーパーマーケットが複数あり、駅近くの「ライフ 塚本店」などが利用対象になる可能性があります。日用品・食料品調達の拠点となります。
また、駅徒歩圏で複数の食品スーパーが点在しており、買い物利便性は比較的高めとされます。 （参考：SUUMO賃貸・物件周辺情報で駅周辺にスーパーマーケット掲載例あり） (SUUMO)
2. 塚本郵便局
所在地：淀川区塚本地域
郵便・貯金・各種手続きが可能な地域郵便局として、日常の郵便・金融ニーズに応える拠点。
3. 淀川区立塚本小学校
地域公立小学校。物件が学区域内にあれば通学利便性がアピール材料になります。
4. 淀川区立十三中学校・または近隣中学校
小学校卒業後の進学先として、中学校の近隣性も重視されるため、十三中学校または最寄中学校が候補になります。
5. 淀川区内の地域公園・緑地（例：塚本北公園など）
地域の住宅街には公園・緑地が点在しており、散歩・子どもの遊び場・外気を取り入れる場として住環境を支える要素となります。
このように、郵便局、小学校、公園、スーパーといった施設が徒歩・自転車圏に分布している可能性が高く、生活基盤を支える環境が整っている地域と考えられます。
交通アクセス・乗降者数
塚本駅の概要・構造
塚本駅（つかもとえき）はJR西日本・東海道本線（JR神戸線含む）の駅で、2面4線構造の高架駅。プラットホームは島式配置です。 (進路ネット)
ICOCA対応の直営駅です。 (進路ネット)
駅の周辺は住宅街および生活利便施設・商店が混在しており、通勤・通学利用が多い駅です。 (進路ネット)
乗降者数データ
- JR西日本駅別乗降客数ランキングによれば、塚本駅の1日平均乗降客数は 35,612人 とされています。 (StatResearch)
- また、別統計で「塚本駅（JR西日本）」の乗降客数を 35,612人／日 と報じるデータもあります。 (StatResearch)
- 過去調査（2017年度）では、1日あたりの乗車人員が 18,158人、そのうち定期利用者12,275人（定期比率 約67.6％）というデータもあります。 (Express22)
- なお、Wikipedia では 2023年度の1日平均乗車人員を 18,724人 と明記しています（乗車のみの数値） (ウィキペディア)
これらを総合すると、塚本駅は通勤通学需要を一定程度抱える中規模駅と位置づけられ、地下鉄や他路線との乗換なし利用で毎日の利用者が安定している駅と考えられます。
アクセス利便性
- 塚本駅から大阪駅へはJR東海道本線・神戸線で約4分という近距離アクセスが可能です。 (賃貸ネット)
- また、神戸方面・姫路方面への交通アクセスも直通可能で、沿線利用者への利便性があります。 (賃貸ネット)
- 駅周辺のバス路線接続や自転車アクセスにも期待できる地域であり、駅徒歩圏であれば日常移動に支障が少ない立地と推定できます。
中古マンション価格相場
塚本駅および周辺地域の中古マンション価格をいくつかのデータソースから整理します。
ホームズデータによる相場
- ホームズの中古マンション一覧によれば、塚本駅最寄りの中古マンション物件数は約62件で、相場価格中央値として 3,269万円 とされています。 (ライフルホームズ)
成約データからの平均価格
- ウィル不動産販売の成約データによると、JR塚本駅徒歩圏の60㎡台中古マンションの平均価格は 2,656.7万円（築後平均19年）というデータがあります。 (ウィル)
- 70㎡台では約 2,714.5万円 という平均価格も報告されています。 (ウィル)
価格推移・相場変動
- ダイヤモンド不動産の記事では、塚本駅の中古マンション相場は過去10年で価格が +126.1% 上昇したというデータが示されています。現在価格を 1,483万円 とする例もあります。 (ダイヤモンド不動産研究所)
- また、別の過去推計では、同エリアの中古マンション価格相場が 1,361万円 と示される例（10年後予想上昇25.8％）もあります。 (ダイヤモンド不動産研究所)
地価・土地相場
- 塚本駅周辺の公示地価・基準地価報告によると、2025年の地価水準は 26万2,333円／m²、坪単価換算では 86万7,217円／坪 という平均値が報じられています。前年からの上昇率は +6.15％。 (土地価格相場が分かる土地代データ)
- また、土地相場例として、塚本駅地域の土地価格推移を示す記事で、坪単価108万円／坪の例も挙げられています。 (ダイヤモンド不動産研究所)
- さらに、不動産サイト「ウチノカチ」による土地相場紹介では、塚本エリアの土地単価を 107万円／坪 とするデータも掲載されています。 (ウチノカチ)
これらデータを総合すると、塚本駅徒歩圏の中古マンション相場は標準的物件で 2,000〜4,000万円台前後、条件良好な物件で上振れする価格帯が想定できる地域と位置づけられます。
治安・地域安全性
物件選定時に重視される「治安・安心感」の観点から、塚本駅周辺・淀川区エリアで指摘されている傾向を整理します。
- 不動産情報サイト CHINTAI での街紹介では、塚本駅周辺は交通アクセス・利便性の高さが強調される一方で、夜間の通り・裏道などは注意を要するという記述も見られます。 (賃貸ネット)
- ただし、「中心の大阪駅から1駅」という地理的優位性が紹介され、住みやすさ評価の中で交通利便性を軸に好評なコメントが一部あります。 (賃貸ネット)
- 駅周囲は比較的人通りもあり、通勤・通学時間帯は賑わいが出やすいエリアであるため、人の目のある道沿い選定が安全性に寄与する可能性があります。
- とはいえ、都市近接地域共通の課題として、自転車盗難・置き引き・夜間通行ルート選定といったリスクは留意すべきです。
- 建物側での防犯設備（オートロック、防犯カメラ、明るい共用部・通路）設計を強調できれば、安心感を補強できるでしょう。
全体として、塚本駅近辺は利便性の高さが売りの一方、夜間ルート選定・建物防犯設計に配慮すれば、安心して住める地域と位置付けられます。
総括：検討者に伝えたい視点
「Live Flat塚本新北野」を検討する方向けに、読者視点で重視すべき論点を以下に整理します。
- 交通利便性・駅力
塚本駅はJR東海道本線（神戸線含む）沿線で、大阪駅まで約4分という近距離アクセスを実現。通勤・通学用途における利便性は高い強み。 - 乗降者数・駅利用背景
1日平均乗降客数は約35,600人というデータがあり、駅力も安定している水準。定期利用者比率も高い過去調査が示す通り利用者基盤がしっかりしている駅。 - 相場観・資産性
中古マンション相場は2,000〜4,000万円台が標準レンジ。築年・広さ・仕様によって上下の振れ幅が大きいため、物件個別条件を交えた比較が重要。地価上昇も見られる地域で、資産性を見据えた検討材料になりうる。 - 周辺施設充実性
スーパー、郵便局、小学校、公園といった施設が徒歩・自転車圏に揃っている可能性が高く、日常生活基盤は安定しやすい地域。 - 安心感・治安配慮
駅近・通り沿い立地を基本とし、夜間通路の明るさ、建物防犯設計、動線配置などを重視点として記事中で示すことで安心感を訴求できる。 - 住環境のバランス訴求
利便性重視だけでなく、窓向き・採光・通風・静かな住戸配置・緑地接近性など、暮らしやすさを感じさせる要素を併記すれば読者の印象が向上しやすい。
物件の最新募集状況は Live Flat塚本新北野 募集状況（
https://www.property-bank.co.jp/bldg1625199343 ）をご参照ください。また、駅周辺の賃貸物件情報一覧は 塚本駅 賃貸物件の募集状況（
https://www.property-bank.co.jp/rent/osaka/STN2418 ）をご覧ください。
