はじめに
「ラグゼ玉造I」という物件を前提に、玉造駅周辺の住環境をできるかぎり具体的に把握できるよう、本稿では立地・交通アクセス・周辺施設・中古マンションの価格相場・治安・駅の乗降者数といった要点を整理しました。不動産検討者の視点で使いやすい構成としています。
立地と交通アクセス
駅の構造・路線
玉造駅（たまつくり駅）は、大阪市天王寺区に位置し、JR大阪環状線 と 大阪メトロ 長堀鶴見緑地線（Osaka Metro）が乗り入れる乗換駅です。 (ウィキペディア)
JR側は高架駅構造、環状線路線として森ノ宮・鶴橋間を結び、都心側へもアクセスしやすいネットワークを持ちます。 (ウィキペディア)
地下鉄・長堀鶴見緑地線（Osaka Metro）は地下駅として1面2線構成。 (Osaka Metro)
駅には複数の出口があり、東西南北方向に分かれており、周辺地域への歩行動線が複数確保されています。たとえば、Yahoo!路線情報によれば出口1～6があり、長堀通北側・南側、玉造稲荷神社方向、交差点南東方向、日之出通商店街方向などへの出入口が案内されています。 (Yahoo!路線情報)
また、駅周囲の出口案内マップ（ジョルダン）では、JR北改札方面、デイリーカナートイズミヤ玉造店、玉造交番、真田山公園、大阪玉造郵便局、中道小学校などの方向性記載があります。 (ジョルダン)
このように、駅を出た後の複数動線・出口選択肢がある点は、徒歩利便性や街なかのアクセス自由度という点で強みになります。
駅の乗降者数・利用動向
物件検討において「人の流れ・利用実態」を把握することは不可欠ですが、玉造駅の路線別・合算値には諸説あります。以下、複数情報を比較して整理します。
JR大阪環状線 玉造駅（乗降客数）
StatResearch の駅別統計によれば、JR玉造駅の 1日平均乗降客数は 30,596人 と記載されています。 (StatResearch)
Railway Sidearrow の駅情報ページも、JR玉造駅の乗降客数を同じ 30,596人（2022年データ）としています。 (Railway Sidearrow)
また、JR環状線駅別ランキングでも、玉造駅は第14位に位置し 30,596人という数字が引用されています。 (StatResearch)
大阪メトロ（地下鉄） 玉造駅（乗降客数）
StatResearch によれば、大阪メトロ・長堀鶴見緑地線 玉造駅の 1日平均乗降客数は 13,811人 と報じられています。 (StatResearch)
Railway Sidearrow にも、大阪市高速電気軌道 玉造駅の乗降客数 13,811人という情報があります。 (Railway Sidearrow)
また、駅NOW という情報サイトでは、環状線側乗降 33,713人、地下鉄側乗降 14,969人という記述も見られます。 (ekinow.com)
合算利用者数の見当
以上を合算すると、JR側 30,596人 + 地下鉄側 13,811人 = 約44,407人／日 という見方ができます（年次・集計方式の違いに留意）。
なお、駅NOW の数値（33,713 + 14,969 = 48,682人）というもう一つの合算数字もありますが、集計基準や対象年度が異なる可能性があります。 (ekinow.com)
したがって、玉造駅は「数万人規模の交通利用がある駅」と評価でき、都心近接駅としての一定の認知・集客ポテンシャルを持つ駅と言えるでしょう。
中古マンションの価格相場（玉造駅周辺）
物件を価格設定・価値付けする上で、周辺中古マンションの取引実績・相場傾向を把握することは不可欠です。以下複数データをもとに相場観を整理します。
HOMES（ホームズ）の相場データ
HOMES の「玉造駅 中古マンション価格相場」ページでは、2025年9月時点で「玉造駅の中古マンションの相場は 5,000万円」程度という概要記述があります。 (ライフルホームズ)
また、同ページには「築年数別価格帯」も掲載されており、「2,000～5,000万円台」の物件例が並んでいます。 (ライフルホームズ)
SUUMO の取引事例
SUUMO に掲載される玉造駅周辺の中古マンション一覧には、以下のような事例があります。たとえば、グラン・ドムール玉造 II、49.07㎡（築37年強）で 2,480万円という物件。 (SUUMO)
この種の築年古め・面積小規模物件が 2,000万円台という例がある一方で、築年新しい・駅近・中面積以上の物件はそれよりずっと高め価格帯となる傾向が強く見られます。
坪単価・築年別傾向（ダイヤモンド不動産など）
ダイヤモンド不動産の分析記事によると、玉造駅地区の中古マンションの坪（3.3㎡）単価は、築年別に以下のようなレンジが示されています。 (ダイヤモンド不動産研究所)
| 築年数 | 坪単価目安 |
|---|---|
| 新築～5年 | 約 264万円／坪 |
| 10年 | 約 224万円／坪 |
| 15年 | 約 177万円／坪 |
| 20年 | 約 146万円／坪 |
| 30年 | 約 121万円／坪 |
| 40年 | 約 74万円／坪 |
また、玉造本町を対象にした地域別データでは、同様の傾向で、築年1年物件で266万円／坪、5年で251万円／坪、10年で220万円／坪程度という記録が示されています。 (ダイヤモンド不動産研究所)
この種の指標を用いれば、面積や築年を仮定して価格のレンジ感を見積もることができます。
相場上昇傾向
過去10年の価格推移を示す分析では、玉造駅の中古マンション価格は「3,981万円」という水準を基点に、10年前比で +71.4％という数値が示される例もあります。 (ダイヤモンド不動産研究所)
このような上昇率は、需要の高まり・都市近接性・交通利便性や街の再整備の影響を反映している可能性があります。
事例・レンジ感まとめ
これらを総合すると、玉造駅近傍での中古マンション価格帯の目安としては以下のようなレンジ・条件感が導けそうです：
- 築年20年を超えるやや古め物件・面積小規模：坪単価 100～150万円台程度 → 2,000万～4,000万円台前半
- 築年10年以内・中規模住戸（50〜70㎡ 程度）：坪単価 200万円前後 → 5,000万円前後
- 新築または築浅・高階層・駅近条件良好な物件：坪単価 220～260万円台 → 6,000～8,000万円を超える可能性も
したがって、「ラグゼ玉造I」を中規模・駅近・築浅仕様で設計するならば、おおよそ 4,000万円台後半～7,000万円前後の価格帯を視野に入れることが妥当な目安と考えられます。
周辺環境・施設紹介
住環境の魅力を形成する要素として、日常生活施設・教育・文化・安全インフラなどは重要です。以下、実在する周辺施設を5つ選び、簡単な概要と立地感を記します。
| 施設名 | 種類 | 概要・特徴 | 駅近・物件近傍性 |
|---|---|---|---|
| デイリーカナート イズミヤ 玉造店 | スーパー | 駅近くに立地する食品・日用品スーパー。日常の買い物利便を支える拠点。 | JR駅南改札方面出口すぐ側に案内あり。 (ジョルダン) |
| 大阪玉造郵便局 | 郵便局 | 郵便・宅配業務を担う地域拠点郵便局。書留・荷物受取も可能。 | JR北出口近傍に案内記載あり。 (ジョルダン) |
| 玉造交番 | 交番（警察署拠点） | 地域警察の拠点。住民の安全や緊急対応における目安的施設。 | 出口案内図上、JR北改札西側方向に位置。 (ジョルダン) |
| 大阪市立中道小学校 | 小学校 | 地域の公立小学校。通学区域と成育支援を担う教育施設。 | JR出口案・地図案内上、駅北側出口方向に近接。 (ジョルダン) |
| 真田山公園 | 公園・緑地 | 緑豊かな都市型公園。散策・休憩・四季を感じる空間として親しまれる。 | 出口案内・地図上、駅近傍に位置する散策可能範囲。 (ジョルダン) |
これらは、駅を中心とした徒歩圏に配置されうる生活利便施設です。特にスーパー・郵便局・交番・小学校といった日常頻度の高い施設が近接していることは、入居者視点での安心感・利便性を高めます。
また、出口案内を確認すると、JR北出口西側や駅南側出口方面にこれら施設名称が挙がっているため、物件立地点の選定次第では徒歩ルート上でこれら施設が利用しやすい位置関係になる可能性が高いと言えます。 (Yahoo!路線情報)
さらに、玉造駅周辺は大阪城の近接性や歴史的観光資源との接点もある街で、地域ブランドや景観価値という側面での魅力も指摘されることがあります。 (Woman.CHINTAI)
治安・安全性
物件検討者にとって、治安性は無視できない要素です。玉造駅周辺の治安および安全感に関する情報を整理します。
- 玉造駅周辺地域は市街地近接でありながら住宅地・商業地が混在する地域です。女性の一人暮らし向け街案内サイトでも、駅周辺は比較的安心できる街として紹介されています。 (Woman.CHINTAI)
- ただし、街の中には飲食店街・商店街・通行者多めの通りなども混在しており、夜間には一部通りで視認性や人通りの密度が低く感じられる区画が存在する可能性があります。こうした点は現地チェックが推奨されます。
- 駅近の交番（玉造交番）が拠点として存在する点は、安全性の支えになると考えられます。 (ジョルダン)
- 駅出口周囲・商店街周辺・歩道照明の整備・通りの幅員・視界の開け方などのファクターも、入居快適性・安全感を左右する要素として設計段階で配慮すべき事項といえます。
- 統計的な犯罪発生数を示す公的資料は著明には見つかりませんが、都市近接駅エリアとして「極端に治安が悪い地域」として扱われる事例は少ない評価が多いようです。
以上から、玉造駅周辺は標準以上の安全基準を満たし得る地域と見做すことが妥当ですが、共用部や外構・夜間動線などの設計配慮が安心感強化には不可欠と言えるでしょう。
総括
「ラグゼ玉造I」を前提とする検討者向けに、玉造駅周辺の交通利便、駅利用実態、価格相場、周辺施設、治安性などを整理しました。以下に要点を再度整理します。
- 交通アクセス：JR環状線＋大阪メトロ長堀鶴見緑地線の乗換駅。複数出口と徒歩動線の選択肢があり、駅周辺回遊性が高め。
- 駅利用者数：JR側 30,596人、地下鉄側 13,811人というデータをもとに、合算で約 44,000人規模の利用が見込まれる駅という評価。
- 中古価格相場：築年や広さ・駅徒歩条件などにより幅は大きいが、50～70㎡程度の築浅・駅近物件では 4,000万円台後半～7,000万円前後を視野に入れるべき価格帯。
- 周辺施設利便性：スーパー・郵便局・交番・小学校・公園といった生活基盤施設が徒歩圏内に点在する構成。日常利便性は高評価を得やすい。
- 治安・安全性：都市近接駅として標準水準以上の治安が期待されるが、混在地域ゆえ夜間視認性・通行量・設計配慮が鍵。
- 将来性・資産性：価格上昇傾向や駅利用実績、立地ポテンシャルから、資産性を持つ物件設計余地がある地域と見なされる。
これらの情報を踏まえて、物件仕様（間取り・階層・徒歩距離・向き・共用設計等）を詰めていけば、実際のバリュー設定・販売訴求に資する具体的設計が可能になると考えます。
————————————————————
ラグゼ玉造I 募集状況
玉造駅 賃貸物件の募集状況
