アスヴェル新北野モスト｜塚本駅至近の暮らしと資産性を徹底ガイド

2025-10-14

はじめに

大阪市淀川区北野に立地する アスヴェル新北野モスト は、JR神戸線・東海道本線「塚本駅」近接というアクセス性と、住宅環境のバランスを兼ね備えたマンションが想定される物件です。本稿では、この物件を検討する方向けに、立地・交通性、周辺環境、最寄駅「塚本駅」の乗降者数、中古マンションの価格相場、治安・街の雰囲気、周辺施設などを整理してわかりやすく解説します。

物件立地・交通利便性

駅との距離・アクセス性

アスヴェル新北野モストは、最寄り駅である 塚本駅 から徒歩数分〜10分圏内という立地を想定します。塚本駅はJR神戸線・JR東海道本線が乗り入れ、大阪駅方面や神戸方面、京都方面へのアクセスが可能です。
物件が「新北野」と名付けられていることから、従来の塚本駅界隈の住宅地エリアに近接する可能性が高く、駅徒歩5〜8分前後が想定されます。

塚本駅周辺は高架駅で、2面4線の島式プラットフォーム構造を持っています。 ICOCAなどのICカードが利用できる直営駅です。 (進学net)
駅前には改札口・複数の出入口があり、高架下周辺も含めて駅近接商業空間を形成しています。 (進学net)

物件立地としては、駅至近性を確保することで、通勤・通学需要に応えやすく、かつ徒歩動線の快適さが重要な判断基準となります。

最寄駅「塚本駅」の乗降者数

最寄駅である塚本駅の利用動向を確認します。

国土数値情報および JR 西日本の統計に基づくデータによれば、塚本駅の1日平均乗降客数は 35,612人 という数値が報告されています。 (統計情報リサーチ)
この数値は、JR西日本駅別ランキングにおいても上位に位置する水準です。 (統計情報リサーチ)
また、Wikipediaの駅情報では、2023年度の1日平均乗車人員が 18,724人 と記載されています（乗降数ベースでは乗車数と降車数を合算して倍数換算される可能性あり）。 (ウィキペディア)
過去の調査（2017年度）によれば、塚本駅の1日あたり乗車人員は 18,158人（定期利用者 12,275人、定期比率約 67.6%）というデータもあります。 (express22.xsrv.jp)
駅の構造として、JR神戸線における駅別乗降ランキングでは、塚本駅は19位に位置し、神戸線系統内でも比較的利用の多い駅です。 (統計情報リサーチ)

これらのデータから、塚本駅は中規模以上の利用者を抱える駅であり、駅近物件としての価値を支える交通需要が存在すると判断できます。

中古マンション価格相場

アスヴェル新北野モストに対する市場評価をするうえで、塚本駅周辺の中古マンション相場を把握しておくことが重要です。

相場推移・現状水準

ダイヤモンド不動産の記事によれば、塚本駅エリアの中古マンションの平均価格は 1,483万円（坪単価196万円／坪、10年前比 +126.1%）という推計が紹介されています。 (ダイヤモンド不動産研究所)
相場予測では、今後10年で +25.8% の上昇が見込まれるという試算も示されています。 (ダイヤモンド不動産研究所)
ただし、これは駅近・築浅を含む物件を平均化した数値であり、物件条件によって大きく変動する点に注意が必要です.
Homes による集計では、塚本駅周辺の中古マンション相場は 3,269万円 という水準も示されています（この数値は間取り・面積条件に依存することを前提とする集計結果）。 (ライフルホームズ)
また、WILL不動産販売による成約データでは、駅徒歩圏内の60㎡台マンションで平均 2,656.7万円（築後19年程度）という実例も紹介されています。 (wills.co.jp)
淀川区・塚本エリアでの売買相場を扱うサイトでは、「売買価格相場 3,016〜3,316万円」というレンジも提示されています。 (全国の分譲マンション相場を一目でズバリ！｜マンションナビ)
他方、SUUMO掲載例を見ると、比較的安価な物件（ワンルーム・小型住戸）で 600万円台なども存在しており、物件条件（築年・広さ・駅距離）によってばらつきが大きいと読み取れます。 (ライフルホームズ)

これらを総合すると、塚本駅近接・築浅・利便性高の住戸であれば中規模〜大型にかけて 2,500〜3,500 万円台、面積拡張や上層階有利住戸であればそれを上回る可能性があるという見立ても妥当でしょう。

賃貸相場の参考

本エリアにおける賃貸市場例も確認すると、ワンルーム／1K 等の小型住戸で 600,000 円前後という例が散見され、利回り面を参考とする際の目線となります。 (ライフルホームズ)
駅近・新築クラス物件であれば、相応の賃料設定余地が期待できます。

周辺環境・施設（実在する周辺施設5件）

以下に、物件周辺で実在する施設を 5 件ピックアップし、その概要を記載します。

施設名	種類	概要
塚本駅前郵便局	郵便局	JR塚本駅近接。郵便・ゆうパック業務を扱う郵便局として利便性あり。
淀川区立塚本小学校	小学校	区立の学区校で、通学可能範囲に所在。子育て世帯にとって重要な施設。
淀川区立北中島中学校	中学校	学区校として近隣に位置する公立中学校。教育環境との整合性も注目点。
淀川区役所（各出張所含む）	区行政施設	住民票・各種手続きに利用される公共行政サービス施設。
塚本図書館（淀川区立図書館）	図書館	住民の文化・学習拠点として機能。物件近傍に所在する可能性が高い地域施設。

これらの施設が比較的近距離で利用できるということは、日常生活・子育て・住民サービスを支える環境の整備が期待できるという観点で評価されます。

また、物件近隣にはスーパー、コンビニ、ドラッグストア、飲食店チェーン店などの商業施設が複数立地しており、駅周辺の商業ポテンシャルを享受しやすい立地条件が予想されます。

治安・街の雰囲気

塚本駅周辺・北野地域あたりの治安・街並み印象について、既存情報をもとに整理します。

エリアとしては、JR線沿線に近接しながらも住宅密集地が多く、生活感のある町並みが形成されています。繁華性強いエリアと比べて、夜間・深夜には比較的静かになる地域も見られるでしょう。
駅高架下・駅前通りは通行量が多いため人通りも一定あり、夜間でも完全な暗所というわけではありません。
チンタイ（CHINTAI）など不動産情報メディアでは、塚本駅周辺のアクセス性・生活利便性を評価する記述が多く、住みやすさを重視する観点で好意的に扱われるケースが見られます。 (賃貸ネット)
ただし、都市近接エリアゆえに通勤時間帯・繁忙時間帯は駅周辺混雑・治安注意が必要な通行動線がある可能性も排除できません。
公的な犯罪統計データを確認できるものは本稿時点では発見できませんでした。そのため、周辺の交番位置・街灯設置・現地夜間視察などによるチェックが併用判断材料となります。