1.物件概要と立地について
本記事では、 エグゼ難波西II(大阪市浪速区/最寄り駅:芦原橋駅)を物件検討者の視点から、立地・アクセス・周辺環境・中古価格相場・治安・駅利用状況をまとめております。ご検討の一助になれば幸いです。
物件ページ: https://www.property-bank.co.jp/bldg1244921276
駅の賃貸物件一覧: https://www.property-bank.co.jp/rent/osaka/STN2465
立地概要
エグゼ難波西IIは、JR大阪環状線の芦原橋駅から徒歩圏に立地するマンションとして検討できます。大阪市浪速区というエリアは、都心難波・心斎橋・なんば方面へのアクセスが良好で、かつ少し落ち着いた住宅・商業の混在エリアです。駅からの距離、周辺の生活インフラ、アクセスの便という観点から「日常の暮らし+都市アクセス」を両立できる立地といえます。
アクセス・駅利用状況
最寄りの芦原橋駅について、データを整理します。
- 芦原橋駅(JR大阪環状線)の1日平均乗降客数は 11,098人/日 というデータがあります。 (Stat Research)
- 駅構内の案内では、大阪環状線(内回り・外回り)2線のホーム構造となっており、快速停車駅ではないため便数・選択肢の幅は大きなターニングステーションと比べるとやや限定される点があります。(JR おでかけネット)
この数値・構造から読み取ると、駅としては「非常に大きなターミナル」ではないものの、日常の生活動線・通勤通学導線として十分機能する範囲と言えそうです。
2.周辺環境の“暮らし視点”と生活利便性
商業・買物環境
芦原橋駅周辺にはスーパー・ディスカウント系・生活用品店等が徒歩でアクセス可能な範囲に複数あります。例えば、「マックスバリュ 塩草店」「ライフ 塩草店」などが駅から約300〜500 m圏というデータがあります。(MapFan – 地図・ルート検索)
買物環境が整っていることで、「帰宅時に食材・日用品をさっと買える」「重い荷物を持って長距離歩かない」という日常の快適さが得やすい立地です。
教育・生活施設・文化施設など
以下に、実在する周辺施設から5件をピックアップし、概要をご紹介します。
- マックスバリュ 塩草店(スーパー)
大阪府大阪市浪速区塩草2-9-12。芦原橋駅から徒歩約4〜5分程度。夜遅くまで営業しているため、帰宅時間が遅くなりがちな日でも買物がしやすいという利点があります。(Mapion) - ライフ 塩草店(スーパー)
大阪府大阪市浪速区塩草3-1-1。駅から徒歩5〜6分圏。深夜(24時まで)営業しており、日常の食材・日用品の買い出しに安心です。(トクバイ) - 大阪市立浪速小学校(小学校)
大阪府大阪市浪速区内にある公立小学校。徒歩圏の教育施設があることで、ファミリー世帯にとって「通学距離が近い」「子どもの登下校が安心」という評価材料になります。 - 浪速郵便局(郵便局)
大阪府大阪市浪速区内に所在。郵便・宅配・貯金・各種受付が近場にあるという点は、生活利便性として見逃せないポイントです。 - 浪速警察署(警察署/行政機関)
大阪府大阪市浪速区を統轄する警察署。地域の安全を担う行政機関が近隣にあるということは、夜間・休日を含めた暮らしの安心感に寄与します。
このように、買物・教育・行政という異なる生活軸で徒歩圏に施設が揃っており、暮らしやすさの観点で評価できる環境と言えます。
治安・街の雰囲気
芦原橋駅周辺エリア(浪速区)に関して、治安・街の雰囲気について幾つか言及があります。
- 駅周辺・住宅街として「街灯が多く、夜間でも明るめ」「ひったくりや路上強盗の発生頻度が少なめ」という評価が出ています。(Woman.CHINTAI)
- ただし、「駅から少し離れ、特に駅南側・あいりん地区に近いエリアでは夜間の人通りが少ない」「一部に公営住宅・路地・古い住宅街が残る」など、立地・徒歩ルートによって夜間の安心感・安心度に差があるという指摘もあります。(イエプラ)
総じて言えば、「都心近接かつ生活利便の高いエリアでありながら、夜間の徒歩ルート・裏道・駅から遠ざかる住宅地の動線を自ら確認しておくと安心」という整理ができます。
3.中古マンション価格相場・資産性について
中古マンション価格相場
最寄り駅・芦原橋駅周辺の中古マンション価格データを整理します。
- 中古マンション専有面積70 ㎡換算での平均価格が 約5,328万円(平米単価約76.1万円)というデータがあります。(LIFULL HOME’S)
- 直近地価・基準地価データでは、芦原橋駅周辺の2025年基準地価平均は1㎡あたり約36.8万円、坪単価では121万6,528円/坪、前年変動率+12.14%という動きがあります。(土地価格相場が分かる土地代データ)
- 坪単価・築年数別のデータでは、築10年程度・20年・30年と経過するほど坪単価が下がる傾向も指摘されています。例えば築10年で約235万円/坪、築20年で約173万円/坪というデータ。(ダイヤモンド不動産研究所)
考察
これらを踏まると、エグゼ難波西IIのような立地・条件(駅徒歩圏で生活利便あり)であれば、「4,000万円台~6,000万円台」の価格帯が目安となる可能性が高いと言えそうです。特に、築年・階数・向き・間取りが有利な部屋であれば上記の相場に近づきやすく、反対に築年数が古かったり駅徒歩が長い部屋ではこの範囲から下振れする可能性があります。資産性・売却可能性という観点でも、地価上昇・価格上昇が確認できるエリアであるため、長期視点を持つ検討においても一定の安心材料があります。
4.まとめ:エグゼ難波西IIを検討するメリット
- 最寄り駅・芦原橋駅まで徒歩圏というアクセス条件。都心・なんば・心斎橋などあらゆる主要エリアへアクセス可能な環境。
- スーパー・ディスカウント系・教育施設・郵便局・警察署といった生活インフラが徒歩圏にそろっており、単身・ファミリー問わず住みやすい環境。
- 中古マンション相場・地価上昇率ともにプラスの傾向が確認でき、資産性という観点でも評価できる立地。
- 治安・街の雰囲気は総じて「都市近接ながら住宅街として安心感あり」という評価。ただし、夜間の徒歩ルート・駅からの距離・裏路地の状況に応じて現地確認が望ましい。
このように、エグゼ難波西IIは「都心へのアクセス」「生活利便」「資産価値」の三つをバランス良く兼ね備えた物件候補と言えそうです。もし具体的な築年数・間取り・階数・向きなど条件が決まっていれば、更に物件の強み・弱みを深掘りしてご案内可能です。ご希望があればその情報もお知らせください。
(物件ページ)「エグゼ難波西II 募集状況」: https://www.property-bank.co.jp/bldg1244921276
(駅賃貸情報)「芦原橋駅 賃貸物件の募集状況」: https://www.property-bank.co.jp/rent/osaka/STN2465