エグゼ難波西IV:芦原町駅徒歩圏・浪速区芦原エリアの暮らしと資産価値を徹底解説

目次

1.物件概要と立地について

本記事では、エグゼ難波西IV(大阪市浪速区/最寄り駅:芦原町駅)を、物件検討者の立場から、立地・アクセス・周辺環境・中古価格相場・治安・駅利用状況を整理しています。参考にしていただければ幸いです。
物件ページ: https://www.property-bank.co.jp/bldg899537176
駅の賃貸物件一覧: https://www.property-bank.co.jp/rent/osaka/STN5997

立地概要

エグゼ難波西IVは、芦原町駅(大阪市浪速区)から徒歩圏にあるマンションです。浪速区という大阪市の都心近郊エリアに位置し、なんば・心斎橋・天王寺方面へのアクセスも比較的良好です。駅徒歩圏ということで、通勤・通学・買い物といった日常の移動がスムーズになりやすい立地条件と言えます。住まううえで「利便性と暮らしやすさ」を両立できるポジションにある物件です。

アクセス・駅利用状況

芦原町駅の利用状況について把握できるデータを整理します。

  • 中古マンション相場データサイトでは、芦原町駅周辺の70㎡換算平均価格として 約5,185万円 と報じられています。 (LIFULL HOME’S)
  • また、駅徒歩や築年数を含めた分析では、浪速区芦原エリアの中古マンション坪単価が2007年時点で157万円/坪、2022年には244万円/坪と上昇傾向が確認されています。 (ダイヤモンド不動産研究所)
  • 駅の1日あたりの乗降者数データが明確なものは見つかりませんが、近隣の芦原橋駅(同区内・JR大阪環状線)のデータでは1日約11,098人という記録があります。 (Stat Research)
    このように、「大規模ターミナル駅」というよりは、日常の生活圏として落ち着いた利用人数・立地と言えそうです。

2.周辺環境の“暮らし視点”と生活利便性

商業・買物環境

芦原町駅周辺にはスーパーやディスカウント系の店舗も徒歩圏にあり、日常の買い物利便性が比較的高いエリアです。例えば、「ライフ 塩草店」(大阪市浪速区塩草3-1-1、芦原町駅から徒歩約5〜6分)では、深夜0時まで営業しており、帰宅後の買い物にも対応可能です。 (食べログ)
また、「マックスバリュ 塩草店」(大阪市浪速区塩草2-9-12)なども駅近くに存在し、生活コストを抑えたい方にも使いやすい環境です。 (NAVITIME)

周辺5施設ピックアップ

物件検討時に「暮らしの質」を左右する施設として、以下5施設をピックアップし概要を紹介します。

  1. ライフ 塩草店(スーパー)
    大阪府大阪市浪速区塩草3-1-1。芦原町駅から徒歩約5分。営業時間は9:30〜24:00。日常の食材・日用品を駅帰りに買いやすい店舗です。 (食べログ)
  2. マックスバリュ 塩草店(スーパー)
    大阪府大阪市浪速区塩草2-9-12。芦原町駅徒歩約6分。早朝7:00から深夜24:00まで営業している店舗もあり、時間帯の異なるライフスタイルにも柔軟に対応可能です。 (トクバイ)
  3. 大阪府警察本部 芦原別館(行政・公共機関)
    大阪府大阪市浪速区久保吉2丁目2に所在。芦原町駅からアクセス可能。公共機関が徒歩圏にあることで、安心感・地域インフラの備えがあるという印象があります。 (Mapion)
  4. 浪速警察署浪速町交番(警察署・交番)
    大阪府大阪市浪速区浪速東3-12-15。芦原町駅周辺、交番が徒歩数分圏。治安・安全面を重視される方にとって、交番の近さはプラス要素です。 (Mapion)
  5. 大阪市立小田町保育所(保育/幼児教育施設)
    大阪府大阪市浪速区塩草1-1-28(仮園舎所在地)。芦原町駅徒歩圏。子育て世帯にとって、近隣に保育・幼児施設があるということは選択肢・安心材料となります。 (大阪市公式ウェブサイト)

これらの施設が徒歩圏に揃っていることから、単身の方にもファミリー層にも暮らしやすさを感じやすい環境と言えそうです。

治安・街の雰囲気

浪速区芦原町駅周辺エリアの治安・街の雰囲気について、住みやすさレポートを元に整理します。

  • 周辺エリアには交番・警察署が徒歩圏にあるというデータがあります。例えば、浪速警察署浪速町交番が芦原町駅から約560〜600 m圏という記録。 (NAVITIME)
  • また、中古マンション相場分析において「築年数・駅徒歩距離が価格に影響を与える」という記述があり、駅徒歩が短い住宅・築浅物件が有利とされています。 (〖HowMa 不動産売却無料査定サイト〗家を高く早く売るための査定メカニズム)
  • 一方で、夜間・裏道・駅から少し離れた住宅街といった「視認性が低い通路・街灯少なめの路地」という点を懸念する口コミもあります。住まいを選ぶ際には帰宅ルートの確認・夜間の徒歩の安全性を自身でチェックしておくと安心です。
    以上を踏まると、「日常暮らし・昼間の安心感」という観点では評価できる一方、夜間・細路地・住宅街奥という観点では事前確認が望ましい、という整理がなされます。

3.中古マンション価格相場・資産性について

中古マンション価格相場

芦原町駅周辺の中古マンション相場を整理します。

  • 「70㎡換算での平均価格:5,185万円」 というデータがあります。 (LIFULL HOME’S)
  • また、別データでは「70㎡換算 平均価格 5,583万円(㎡単価79.8万円)」という報告もあります。 (LIFULL HOME’S)
  • 浪速区芦原エリアにおける中古マンションの坪単価について、2017年212万円/坪、2022年244万円/坪という上昇傾向のデータあり。今後10年後予想では269万円/坪、2032年には295万円/坪という予測も報じられています。 (ダイヤモンド不動産研究所)

考察

これらの価格データを踏まると、エグゼ難波西IVのような駅徒歩圏・生活利便施設近接・都心アクセス良好な立地であれば、「4,500万円〜6,000万円程度」の価格帯がひとつの目安となると考えられます(築年数・階数・間取り・駅徒歩など条件によって上下します)。また、価格上昇傾向が明らかになっている地域であるため、資産性という観点でも検討価値があります。特に「駅徒歩が数分」「築浅」「階数・方角が良い」という条件であれば、上振れ余地があるとも言えそうです。

4.まとめ:エグゼ難波西IVを検討するメリット

  • 最寄り駅・芦原町駅徒歩圏という立地で、都心のアクセスと日常の暮らし利便を両立しやすい環境。
  • スーパー・ディスカウント系・保育施設・警察・公共機関といった生活インフラが徒歩圏に揃っており、単身・ファミリー問わず安心感があります。
  • 中古マンション価格相場・地価上昇予測ともに前向きなデータが存在し、資産性を重視される方にも検討しやすい地域。
  • 治安・街の雰囲気として「昼間・生活導線・教育等」の観点では良好という評価が多い。ただし、夜間の動線・裏路地・徒歩ルートなど、現地の雰囲気・帰宅ルートを自身で確認されることをおすすめします。

このように、エグゼ難波西IVは「都心アクセス・生活利便・将来価値」の三拍子がバランス良く整った物件候補と言えそうです。もし具体的な築年数・間取り・階数・向きなどの条件が決まっていれば、さらにその条件に即した評価・比較データをご案内可能です。ご希望があればお知らせください。


(物件ページ)「エグゼ難波西IV 募集状況」: https://www.property-bank.co.jp/bldg899537176
(駅賃貸情報)「芦原町駅 賃貸物件の募集状況」: https://www.property-bank.co.jp/rent/osaka/STN5997

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この記事を書いた人

3度の飯よりマンションが好き!と豪語するレジデンスマニア編集部が様々なマンション情報をお届けします。

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