大阪市淀川区塚本、［駅名］塚本駅徒歩圏に立地する「エスリード新北野」。都心の近くでありながら、暮らしやすさを重視できるこの立地を、物件検討者の視点から“立地・交通アクセス”“駅の住心地・街並み”“中古物件の価格相場”“周辺施設”“最寄り駅の乗降者数・治安”の５つの観点で、具体的かつ分かりやすく整理しました。実際の生活をイメージしやすいよう、スーパー・警察署・図書館・幼稚園・小学校などの実在施設も５つ紹介します。
立地・交通アクセス
「エスリード新北野」は大阪市淀川区北野あたり、塚本駅徒歩圏という立地にあります。塚本駅はＪＲ西日本東海道本線（およびＪＲ神戸線含む）沿線の駅で、梅田方面・大阪駅方面へのアクセスが比較的良いのが特徴です。例えば、塚本駅から大阪駅まではＪＲ京都線・神戸線利用で「約4分」というアクセス情報があります。 (賃貸ネット)
駅から物件までの実際の徒歩時間・出口からのルート・通りの広さ・信号の有無などを現地で確認しておくと、日々の移動におけるストレスを軽減できます。
また、塚本駅が高架駅である点や住宅街・商業エリアが混在している地域という特性も押さえておきたいポイントです。 (進路Net)
このように、「駅徒歩」「都心アクセス」「住宅利便性」の三点を備えている立地であることが立地優位性として挙げられます。
駅の住心地や街並み
住心地
塚本駅周辺は「梅田や大阪駅に近接しながら、価格・住環境のバランスを取りやすいエリア」として評価されています。中古マンションの相場データでは、「築年数指定なし・専有面積70㎡換算」で平均価格約3,155万円という数値が出ています。 (ライフルホームズ)
また、価格推移データでは、坪単価ベースで「149.9万円／坪（＋4.34％）」「過去7年で＋30％超上昇」という報告があります。 (〖HowMa 不動産売却無料査定サイト〗家を高く早く売るための査定メカニズム)
このようなデータから、駅徒歩圏・専有面積・築年数・駅距離という条件を整えられれば「コストパフォーマンスが良好」と捉えられる可能性があります。一方で、駅徒歩10分以上・築年数古め・専有面積小さいと価格帯が下がる傾向もあるため、条件整理が重要です。
住環境としては、駅近くの商業施設・飲食店・交通アクセス利便は高い一方で、「夜間の人通り」「歩道・街灯・住宅街の静けさ」などが住み心地を左右する要素として指摘されています。例えば、街情報サイトでは「夜道が暗めの通りあり」「住宅街側への導線を確認すべき」といったレビューがあります。 (進路Net)
街並み
塚本駅の駅前は、ＪＲ線の高架が通る地域であり、鉄道・幹線道路・住宅街が混在する環境です。駅出口から少し住宅街に入ると静かな雰囲気が広がる一方、通勤時間帯や商業エリア近くでは人通り・交通量も一定あります。
駅から物件までの徒歩導線・通り幅・信号・歩道・街灯の有無などを現地で歩いて確認することで、日常生活の快適さ・安心感を見極めることができます。例えば、駅近エリアでは買物・飲食・公共交通利便が高いですが、少し離れると住宅街らしい静けさとともに、“帰宅ルートの通り明るさ・人通り”が異なるという声もあります。
そのため、物件選定時には「駅出口からマンションまでのルート」「夜の帰宅時の通り状況」「徒歩時間が何分か」「通勤・買物・休日動線がどうか」などを確認されると安心です。
中古購入価格相場
塚本駅エリアの中古マンション価格相場を整理し、物件検討の指標としてご活用ください。条件（駅徒歩・築年数・専有面積等）により大きく異なりますが、以下は目安です。
- ホームズの集計では、70㎡換算・築年数指定なしで平均価格：約3,155万円。 (ライフルホームズ)
- 価格推移データによれば、「現在の相場1,483万円（10年前比＋126％）」「2032年予測＋25.8％」という報告もあります。 (ダイヤモンド不動産研究所)
- 坪単価ベースの相場では、約136.8万円／坪（前年比＋6.38％）というデータも存在します。 (〖HowMa 不動産売却無料査定サイト〗家を高く早く売るための査定メカニズム)
- 成約実例では駅徒歩圏で60㎡台平均価格2,656万円・70㎡台平均価格2,714万円という例もあります。 (ウィル)
以上を踏まえると、駅徒歩5分以内・築浅・専有面積70㎡以上という条件であれば、3,000万円台後半～4,000万円台という価格帯も想定できる一方、駅徒歩10分以上・築年数20年以上・専有面積50㎡前後といった条件では2,000万円台前半～というレンジも見受けられます。
物件名「エスリード新北野」においても、購入検討に際しては「駅徒歩何分」「築年数何年」「専有面積何㎡」「階数・向き・日当たり・眺望」などの条件を整理し、相場データと比較して適正価格かどうかを検討することをおすすめします。
周辺施設情報（5施設ピックアップ）
以下、物件近隣で実在する施設を５つご紹介します。徒歩または自転車圏で利用可能なものです。
- イオン 西淀川店（スーパー）
所在地：大阪府大阪市西淀川区大和田1-1-23。塚本駅から徒歩約6〜7分。日常の食材・生活用品の調達に便利な大型スーパーです。 - ファミリーマート 淀川塚本二丁目店（コンビニ）
所在地：大阪府大阪市淀川区塚本2-18-5。24時間営業のコンビニが駅徒歩圏にあることで、帰宅時間が遅くなった時にも安心です。 - 淀川警察署 塚本駅前交番（警察署）
所在地：大阪府大阪市淀川区塚本3-6-2。駅出口から徒歩数分の位置にあり、治安・夜間帰宅時の安心材料となる施設です. - 大阪市立塚本小学校（小学校）
所在地：大阪府大阪市淀川区塚本4-12-12。徒歩圏に通学施設があるという点は、ファミリー世帯にとって安心できる要素です. - 大阪市立西淀図書館（図書館）
所在地：大阪府大阪市西淀川区竹島3-2-29。物件から自転車または徒歩圏でアクセス可能な公共施設があるという点は、住環境の質を高めるポイントです.
これら５施設が徒歩圏にあることで、「買物利便」「24時間対応の生活基盤」「安心インフラ」「教育環境」「文化・学びの場」という住まい選びの重要な要素がバランス良く整っていると言えます。
最寄り駅の乗降者数と治安状況
乗降者数
・ＪＲ西日本「塚本駅」の1日平均乗降者数は「35,612人／日」という統計があります。 (StatResearch)
・別データでは、2017年度乗車人員18,158人であるという記録もあり、定期利用者比率が67.6％というデータがあります。 (エクスプレス22)
このように、数万人規模の利用者がある駅であり、通勤・通学利用の需要が一定あるエリアと言えます。
治安・街の雰囲気
街情報サイトでは、塚本駅エリアについて「大阪駅まで4分というアクセス」「駅近スーパー・飲食店が整備」「夜遅くでも駅から自宅へ帰りやすい」というプラス面が紹介されています。 (賃貸ネット)
一方で、「駅出口から住宅街に入る細道の歩道・街灯・人通りにばらつきあり」「住宅街側では夜間人通りが少なめ」という指摘もあります。
そのため、住まい選びの際には「帰宅ルート（駅出口から物件まで）」「夜間の通り・歩道・照明」「建物前の交通量・騒音」「徒歩何分か」「階数・向き・日当たり」などを実地で確認することをおすすめします。
周辺環境まとめ
「エスリード新北野」が立地する塚本駅エリアは、次のような特徴があります：
- 駅徒歩圏でありながら、梅田・大阪駅方面へのアクセス利便性が高く、通勤・通学・休日の移動に強みがあります。
- 駅徒歩数分圏にスーパー・コンビニ・警察署・小学校・図書館といった生活・教育・安心インフラが整っており、日常生活も充実しやすい環境です。
- 中古マンション相場も、条件整備できれば3,000万円台前半〜という価格帯から検討可能で、コストパフォーマンスを重視する方にも適しています。
- 駅の乗降者数数万人規模という点から、交通需要・利用価値が確保されており、住まいとしての基盤が安定しています。
- ただし、住環境を最大限活かすためには「夜間の徒歩導線」「駅出口から物件までの通り・歩道・照明」「階数・向き・眺望」「通勤・帰宅時の動線ストレス」などを実地確認することが大切です。
以上を総合すると、「交通利便」「生活利便」「価格バランス」「住みやすさ」という四大要素がバランス良く整った、駅徒歩圏マンションを検討する上では非常に現実的且つ魅力ある立地と言えます。物件選びを進めるにあたっては、ご自身の「通勤・通学時間」「帰宅時間帯」「買物・休日の過ごし方」「静けさ重視か否か」といったライフスタイルを明確にし、階数・向き・マンション徒歩時間・間取り・専有面積という条件を整理されることをおすすめします。
まとめ
「エスリード新北野」は、駅徒歩圏という立地ながら都心アクセス・日常の暮らし利便・住みやすさを兼ね備えた物件検討候補です。特に「梅田・大阪駅方面へのアクセスを重視しながらも、毎日の暮らしの質を落としたくない」「駅近でありながら価格・条件も考慮したい」という方には非常に適したエリアと言えます。一方で、夜間導線・最寄り出口から物件までの徒歩ルート・階数・向き・築年数など、住まい選び時に確認しておきたいポイントも明確です。購入検討にあたっては、上記環境データ・相場データ・施設情報を参考にしながら、ご自身の暮らしスタイルと条件の整合性をしっかりと見極めてください。
エスリード新北野 募集状況：
https://www.property-bank.co.jp/bldg1222737435
塚本駅 賃貸物件の募集状況：
https://www.property-bank.co.jp/rent/osaka/STN2418
