ART MIYATA：摂津富田駅近接の魅力と相場・暮らしを徹底レポート

2025-09-25

はじめに

高槻市の北端近く、JR京都線「摂津富田（せっつとんだ）」駅の近傍に立地する想定の賃貸マンション「ART MIYATA」。大阪・京都双方へのアクセス可能な利便性、地域色ある街並み、住宅需要とのバランスが取れた立地が強みとなり得ます。本記事では、ART MIYATAを想定物件として、駅アクセス・周辺環境・中古マンション相場・治安・駅乗降者数などを具体データをもとに整理し、「居住・投資」双方視点で使える情報を提供します。

物件と最寄駅の概要

物件名：ART MIYATA
最寄駅：摂津富田駅（JR京都線／東海道本線）
駅所在地：大阪府高槻市富田町一丁目周辺 (ウィキペディア)
駅構造／特徴：地上駅、2面4線構造（うち実際の乗降は2面2線運用） (ウィキペディア)
物件想定条件：中層マンション、1LDK～3LDK中心、築10〜20年程度、駅徒歩5分以内を想定

注：本物件は仮定設定です。周辺の実例・データをベースに“実効性のある想定”モデルとして扱います。

立地・交通アクセス

鉄道アクセス利便性

摂津富田駅は、**JR京都線（東海道本線系統）**の駅として、大阪・京都間の中継点に位置しています。平日昼間時間帯でも列車本数が一定確保されており、通勤・通学用途にも利用しやすい駅です。
また、阪急電鉄「富田駅」が近接しており、徒歩や連絡ルートで阪急線へのアクセスも可能なシーンが想定されます（利用者によっては阪急線経由のルートを併用するケースあり） (ウィキペディア)

駅前通りには商店街が伸びており、駅南北方向の動線が利用されやすい構造。駅北側には駅前ロータリー・バス乗り場・タクシープール等の交通受け皿も備わっています (アメーバブログ（アメブロ）)

物件からのアクセス優位点（想定含む）

駅徒歩5分以内なら通勤・買物ストレスを軽減できる
駅～物件間の通り道が明るく整備されていれば、夜間安心度が向上
阪急富田駅との距離が近ければ、複数路線利用アクセス拡張が可能
駅前のバス・タクシー拠点を活用すれば、深夜帰宅ルートや荷物移動時の利便も確保可能

これらの要素を踏まえ、ART MIYATAの立地設計では「駅徒歩強さ」「視認性・道路配置」「複線アクセス潜在力」が重要な設計変数となるでしょう。

周辺環境・施設紹介（実在施設5件）

ART MIYATAの価値を「日常利便・文化・教育」の観点で支える、実際に摂津富田駅周辺または徒歩圏に存在する施設を5つ挙げ、概要と利便性を記します。

① モリタ屋富田店（スーパーマーケット）

所在：高槻市富田町1-6-17 徒歩約数分（約184m） (Mapion)
概要：地域密着型食料品スーパーマーケット。生鮮・日配品・惣菜等を比較的近距離で揃えられる利便施設。
利点：駅近く手軽に買い物できる。日常消耗品・夕食材料の調達拠点となる。

② イオンフードスタイル摂津富田店

所在：高槻市大畑町13-1 徒歩圏（駅近） (イオン)
概要：大手イオングループのスーパーマーケット併設型店舗。食品・生活雑貨を扱い、営業時間も長め。 (ダイエー)
利点：品揃え豊富でまとめ買い対応可能、営業時間が長いため帰宅時間帯にも使いやすい。

③ 業務スーパー大畑店

所在：高槻市大畑町27-8 徒歩圏内（駅近） (NAVITIME)
概要：生鮮・加工食品・業務用食材を低価格で提供するディスカウント型スーパー。まとめ買いやコスト重視層に重宝される店舗。
利点：コストを抑えたい住民層に支持されやすく、物件価値を押し上げる“暮らしの実利要素”となる。

④ 万代高槻富田丘店

所在：富田丘町13-7 徒歩数分（駅近域） (駅探)
概要：万代チェーンのスーパーマーケット。生鮮食品や日用品を中心に中規模商業機能を果たす。
利点：モリタ屋・イオン等と合わせて複数スーパー選択肢があることで住み手の選択肢が広がる。

⑤ 関西スーパー宮田店

所在：高槻市宮田町1-2-1 徒歩圏（やや距離あり） (MapFan – 地図・ルート検索)
概要：関西圏で展開する地域スーパー。日配品・一般食品・調味料・酒類などを扱う。
利点：徒歩または自転車圏で使えるスーパーの選択肢を拡充でき、日常生活圏の厚みを形成。

補足：これら5店舗はいずれも“徒歩圏スーパーマーケット群”として機能しており、ART MIYATA居住者にとって「徒歩圏で複数スーパーが使える安心感」を訴求材料にできます。さらに近隣には、コンビニ・ドラッグストア・飲食店・小規模商店街も複数存在する地域構造が確認されています (ライフルホームズ)

その他、公共施設・教育施設もこのエリアには点在しており、以下のようなものを想定検討すべきものとして挙げられます（具体名称は確認が難しいため分類示唆）：

小学校・中学校（高槻市立学校）
図書館・公民館
郵便局
総合病院・クリニック
公園・緑地（住環境のアクセントとして重要）

これらも現地確認して追加すれば、物件の魅力度をより立体的に訴えることができます。

中古マンション価格相場（摂津富田駅近辺）

物件価値・投資判断に不可欠な中古相場を、複数データソースを使って整理します。

相場概観・70㎡換算相場

Homes の相場リストによれば、摂津富田駅周辺のマンション専有面積70㎡換算の平均価格帯は 2,517万円 前後と表示されています（平米単価36.0万円換算） (ライフルホームズ)
また、相場価格ページでは、複数マンション名（ヒルズコート高槻7番館、ジオ高槻大畑町、ジークレフ高槻富田丘など）が参考価格帯として示され、数千万円クラス（3,000万円前後～5,000万円超）も例示されています (ライフルホームズ)
また、LIFULL HOME’S 住まいインデックスによれば、70㎡・築10年水準の物件で 約3,110万円（築10年モデル）という想定価格も算出されています (住まいインデックス〖LIFULL HOME’S〗)

間取り・築年別価格目安

LIFULL HOME’S の価格推移データを元に、築年および面積別の目安を以下に列挙します（摂津富田駅エリア想定基準） (住まいインデックス〖LIFULL HOME’S〗)

築年・条件	目安価格（70㎡換算）
築3年	約 3,381万円
築5年	約 3,303万円
築10年	約 3,110万円
築15年	約 2,917万円
築20年	約 2,724万円

また、面積別価格例として、40㎡クラスで 1,779万円、60㎡で 2,666万円 という例も示されています (住まいインデックス〖LIFULL HOME’S〗)

実例物件から得られるレンジ感

Fukuya不動産の掲載物件において、摂津富田駅近隣で 2,390万円／69.68㎡（築年数相応） の物件が紹介されています (福屋不動産販売)
Suumo の一覧でも、摂津富田駅近辺の中古マンション事例多数掲載あり、物件条件や階数によって価格に幅があることが確認できます (SUUMO)
Wills 不動産では、駅近・利便性重視立地物件群を対象に複数物件を掲載しており、費用帯・仕様帯の実務事例が参照可能 (ウィル)

総合目安・戦略レンジ判断

実例と統計を踏まえると、ART MIYATAクラスの物件設定（30〜70㎡程度、築年中堅レベル、駅徒歩良好）で狙いやすい価格帯は以下のように見積もれます：

コンパクト（30〜40㎡クラス）：1,500〜2,500万円前後
中規模（50〜60㎡クラス）：2,500〜4,000万円前後
広め（70㎡超）／条件優良・眺望付き：3,000〜5,000万円台またはそれ以上

物件価値を上げる要因：駅徒歩距離、階数・眺望、建物仕様（リノベーション・グレード）、管理状態、共用設備の充実性。これらを反映した価格設定が肝要です。

治安・安全性の視点

ART MIYATAを訴求する際、居住安心性は重要な差別化要素。摂津富田駅周辺の治安傾向と注意点を整理します。

周辺治安傾向・評価

地元情報サイトなどでは、摂津富田駅周辺は比較的治安の良い駅のひとつと評価されており、日常的に安心して暮らせるとの声もあります (ラク賃不動産)
「住みやすさ」紹介サイトによれば、駅南口すぐに交番があり、商店街巡回・夜間パトロールも目立つとの記述があります (ライフルホームズ)
一方で「夜間の路地」「人通りが薄くなる時間帯」は若干注意すべきという意見も見られます (イエプラ)
高槻市全体の治安は比較的良好との住民レビューも多数存在し、軽犯罪発生頻度は低めとの口コミが散見されます (スマイティ)

犯罪統計・市データ

Homes の住みやすさページによれば、高槻市の犯罪認知件数（市全体）が、2023年1,844件、2024年1,697件と推移しており、摂津富田駅周辺も市の治安環境の傾向を受けると推察されます (ライフルホームズ)
Gaccom の不審者・事故情報には、駅付近で 電車との接触死亡事故 の報告があり、この種の事故リスクは駅構内・線路接近部での安全設計留意点になります (Gaccom)

物件設計・実住者視点での留意点

エントランス・共用部の視認性（夜間照明／見通しのよい動線設計）があるか
窓配置・住戸向きによる外部視線遮蔽・防犯性
駅至近部や踏切近接部との距離を確保し、騒音・振動・安全性をコントロール
通勤ルート・帰宅ルートの明るさ・歩道整備状況チェック

総評としては、摂津富田駅周辺は治安の良さを訴求できる地域と評価できるものの、物件仕様と通路設計次第で印象・安心感に差が出るため、設計・維持管理に配慮を重ねることが望ましいでしょう。

駅乗降者数・利用実態

鉄道利用需要を見定める指標として、摂津富田駅の乗降者数およびランキング情報を整理します。

乗降者数データ

Wikipedia によれば、摂津富田駅の 1日平均乗降人員は 36,756人（2023年調査）とされています (ウィキペディア)
別の駅ランキングサイトでも、大阪府内駅利用ランキングで 36,756人の利用者数 として掲載されており、大阪府ランキングでは80位前後に位置付けられています (進路ナビ)
JR京都線の駅別乗降客数ランキングでは、摂津富田駅は 乗降 35,274人／日 として9位にランクされる例もあります (StatResearch)
また、別統計で、駅乗降人員が 35,274人／日 と集計されている事例もあります (StatResearch)

これら統計から、摂津富田駅は中規模〜上位クラスの駅利用量を有し、交通需要基盤は堅牢と判断できます。

利用実態・傾向

大阪－京都間利用需要や通勤圏需要を取り込みやすい駅で、沿線中間駅的ポジションにある
利用者数の安定性が見られ、駅機能強化・利用拡大余地も適度に残る可能性
ランキング上位駅との定点比較で、駅利用の“上位層”としてのポジションを確保できている

以上より、ART MIYATAが摂津富田駅近傍に立地すれば、鉄道需要を下支え要因とできる見通しがあります。

“住む・投資する”視点からの評価と戦略

ART MIYATAをモデル物件と想定した際の強み、価格戦略、注意点を以下に整理します。

強み・魅力ポイント

交通利便性
大阪・京都双方へアクセス可能なJR京都線駅最寄地。阪急線との併用可能性も含めれば移動選択肢が広い。
需要基盤の厚さ
駅乗降者数と周辺人口圏を背景に、賃貸需要・売買需要双方を一定取り込みやすい。
日常利便インフラ充実
スーパー群が徒歩圏に複数あり、生活利便性が高い地域構造。
治安アドバンテージ
比較的治安評価の高い地域であるとの地域住民認識がある点。

注意点・リスク要素

駅至近ゆえの騒音・振動リスク管理（特に線路方向住戸）
夜間照明・動線見通し・物件外構設計の質による安心感の違い
築年・共用施設仕様・維持管理体制が価格訴求力を左右
市場価格帯がやや価格抑制要素の領域（中規模駅エリア）であるため、差別化仕様が求められる

戦略設計例

単身〜DINKS向け（30〜50㎡台）：駅近クラスを強みに賃貸訴求
ファミリー向け（60〜70㎡超）：住戸仕様や眺望・共用施設による“上質感”を演出
階数・向きで差別化：線路から距離ある側・上層階・視界良好向きを“選ばれる部屋”と位置付け
設備仕様強化：断熱・防音・セキュリティ・共用庭・屋上緑化など差別化要素を付加

売却出口観点

築年が進むにつれて価格下落リスクを和らげるには、駅近さ・仕様・メンテナンス履歴の保全が鍵。投資目的でも中長期視点を前提とした設計プランが望ましい。

総括

「ART MIYATA」は、摂津富田駅近傍という立地ポテンシャルを前提にすれば、アクセス性・生活利便性・需要基盤という三つの要素をバランスさせやすい物件設定になり得ます。中古相場データ、乗降者数、周辺スーパー群データ、治安傾向などを総合すれば、50〜70㎡クラスで3,000万円台前半〜中盤が中心ゾーン、30〜50㎡クラスは2,000万円台前半〜中盤あたりが実務レンジとなる見込みです。

物件企画時には、駅徒歩強度・見通し・遮音設計・共用仕様を丁寧に設計し、差別化と安心感を両立させることが鍵です。これら要素を読み解きながら、ART MIYATAの魅力を訴求するブログ記事としても説得力のある情報発信が可能です。