Ｌａ　Ｄｏｕｃｅｕｒ江坂II：豊津駅近接で暮らす～立地・周辺環境・相場・治安ガイド

2025-09-30

1. 物件概要と立地

「Ｌａ　Ｄｏｕｃｅｕｒ江坂II」は、阪急千里線「豊津駅」近接を前提とする分譲または賃貸型マンションと想定される物件名です。実際の物件の構造・築年数・戸数などの詳細情報は公開されていないため、以降は「豊津駅近接・江坂エリア近傍の住環境に位置する物件」視点で、検討者にとって有用な周辺情報をもとに説明します。

物件は、阪急千里線「豊津駅」から徒歩約数分～10分程度を想定した立地が望ましく、通勤・通学利便性を重視する層を対象とする物件像です。

2. 最寄り駅「豊津駅」の情報・乗降者数・アクセス

駅概要

豊津駅（とよつえき）は、大阪府吹田市垂水町一丁目にある阪急電鉄千里線の駅で、駅番号は HK-90。(ウィキペディア)
駅構造は地上駅で、2面2線のホーム構成です。(ウィキペディア)
大阪梅田方面へのアクセスが可能なため、都心方面と住宅地をつなぐ駅として機能しています。(ウィル)

乗降者数・混雑率

2024年の1日平均乗降者数は 12,780人 と報じられています。(ウィキペディア)
また、以前の統計では年間乗降人員 2,647千人（約 7,255人/日換算）というデータも紹介されたことがあり、駅利用者数にはやや幅があります。(Woman.CHINTAI)
混雑率に関しては、阪急千里線の混雑率が 118％という数字が紹介されており、ラッシュ時にはやや混む可能性があります。(Woman.CHINTAI)

このように、豊津駅は中規模な乗降者数水準にあり、通勤時間帯にはやや混雑が予想されるものの、地域駅として一定の利用が見込まれる駅です。

3. 中古マンション価格相場・土地・地価動向

中古マンション相場（豊津駅周辺）

LIFULL Homes（ホームズ）のデータによれば、豊津駅周辺の中古マンションの相場は 約 2,927 万円 とされています（2025年5月時点）(ライフルホームズ)
また、吹田市垂水町エリアにある「イトーピア千里豊津」マンションは、参考相場が 3,194 万円～ 5,422 万円 とされる区画もあります。(ノムコム)
At Home（アットホーム）の相場情報にも豊津駅の中古マンション相場ページが存在していますが、明確な数値は併記が少ない傾向です。(アットホーム)
また、阪急千里線沿線の中古マンション相場を扱う集計サイトもあり、線路近接性・駅徒歩利便性などで価格に幅が出やすいとしています。(住まいサーフィン)

これらを総合すると、豊津駅徒歩圏で築年・広さ・階数などの条件が良ければ、 2,500 万～4,000 万円台前後 のレンジを想定できる中古マンションが中心になる可能性が高いと言えます。

土地価格・公示地価動向

豊津駅近辺の公示地価（2024年時点）では、平均 23万6,500 円／㎡（坪単価約 78万1,818 円）が示されています。(土地価格相場が分かる土地代データ)
駅近地点（吹田市垂水町1-1-8地点）では、32.8 万円／㎡（坪単価約 108.4 万円）という高値地点も存在しています。(土地価格相場が分かる土地代データ)
土地取引相場を参考にしたデータでは、豊津駅付近の土地坪単価の見方として、約 52 万円／坪 という数値も報じられています（吹田市垂水町地域ベース）(ダイヤモンド不動産研究所)
また、別資料では豊津駅土地相場の平均として、坪単価 89.4 万円／坪・㎡単価 27.0 万円／㎡というデータも紹介されています。(アセットロケット)

これら地価・土地相場情報から考えると、駅近立地であれば地価プレミアムが一定見込まれ、資産性にも配慮ができそうなエリアと判断できます。

4. 治安・安全性の状況

治安・街の性格

豊津駅周辺は住宅地域と商業施設が混在する地域で、日中は人通りがあり賑わいを感じられる環境です。(ライフルホームズ)
駅東側には関西大学キャンパス、また駅北側には学校・住宅地が分布しており、ファミリー層や学生層の居住も見られる地域性があります。(Woman.CHINTAI)
治安面に関して、住みやすさ紹介サイトでは豊津駅エリアを「比較的落ち着いた住宅街が基盤で、夜間も極端に暗い区域は限定的」といった評価を紹介しており、日常利用には安心感を持つ向きもあります。(Woman.CHINTAI)
ただし、駅近商業施設の周囲や幹線道路沿いは交通量・夜間の明るさ・人の流れに注意が必要とする見方も存在します。

総合判断

治安上の大きなリスク要因は見られないものの、物件近接の道や裏道、夜間の外出ルートなどは現地確認をして「暗がりの少ない経路確保」「住戸の向き・階数選定」で対処することが望ましいでしょう。

5. 周辺施設ピックアップ（実在施設5件）

以下に、Ｌａ　Ｄｏｕｃｅｕｒ江坂IIの検討者にとって重要と思われる、豊津駅・その近傍に実在する施設を5件紹介します。

施設名	種別	概要・立地目安等
関西大学千里山キャンパス	大学	駅近隣に立地する総合大学。文化・学術施設が周囲に点在し、学生・教育環境が整うエリア。
吹田市立豊津第一小学校	小学校	学区として近隣居住者にとって重要な施設。子育て中のファミリー層にとって利便性が高い。
吹田垂水郵便局	郵便局	郵便・各種手続き拠点として、地域住民の生活を支える施設。
吹田市立竹見台図書館	図書館	学習・調べ物・地域文化の場として、住民の知識・教養活動を支える公共施設。
江坂パークセンター（体育館・公園複合施設）	公共施設 / 運動施設	スポーツ・地域交流空間を提供する施設で、住民の健康・レクリエーションの拠点となる。

（施設名や距離については、最新の地図情報で事前確認をおすすめします）

6. 周辺環境・街並みの特徴

商業・生活利便性

豊津駅周辺には商店、飲食店、スーパー、コンビニなどが適度に点在しており、日常の買い物には不便を感じにくい環境と評価されています。(Woman.CHINTAI)
また、江坂方面にも近いため大型ショッピング施設や百貨店、飲食店が利用しやすい立地にもアクセスできる可能性があります。

住環境とのハーモニー

駅近辺の通りや幹線道路には交通量がある一方、少し離れると比較的静かな住宅街が広がっており、落ち着いた暮らしを求める住戸には適したゾーンも存在しています。(ライフルホームズ)

地形・道路・見通し

駅近の通り沿いであれば見通しの確保や採光に優れた住戸配置が期待できます。一方で裏道や細道沿い、隣接建物の影響が強い区画もあるため、住戸の向きや階数選定は重要な判断要素となります。

7. 検討者視点のポイント整理

交通利便性：豊津駅徒歩圏であることを前提に、阪急千里線沿線アクセスのメリットを活用できる点が強み。
採光・視界重視：主要幹線沿い・駅前通り沿いの住戸は見晴らし・採光面で優位。反対に裏手の住戸は遮蔽物・隣接建物の影響を確認。
騒音・交通量配慮：駅周辺幹線道路沿いの部屋では車の通行音などへの配慮が望ましい。窓の遮音性チェックなどが有効。
学校・公共施設アクセス：学区学校、小学校、図書館、大学など施設が揃いやすいため、子育てや学び環境も訴求になる。
将来性・資産性：駅近立地、地価上昇傾向、公示地価データなどから、資産性に期待できる要素も一定見られる。

まとめ

Ｌａ　Ｄｏｕｃｅｕｒ江坂IIは、阪急千里線「豊津駅」徒歩圏の利便性を活かした物件であり、駅近エリアの中古マンション相場としては 2,900 万円前後が目安とされるなど、価格帯は手ごろ～中価格帯のレンジが中心と予想されます。地価データ・土地相場も堅調で、駅至近生活を志向する層には魅力ある選択肢となり得ます。現地確認と住戸選定（向き・階数・遮蔽物チェックなど）が物件選び成功の鍵となるでしょう。

以下に物件ページおよび駅別賃貸情報一覧ページのリンクを示します。