物件概要と立地特性
「アドバンス新大阪City Life」は、JR京都線・東淀川駅を最寄り駅と想定するマンション名です。新大阪駅にも極めて近接する立地を活かし、交通利便性・駅近性を重視する生活スタイルに適した住まい候補を意識したネーミングです。
この物件を検討する方のために、駅アクセス・乗降者数・交通利便性、周辺環境（施設）、中古・賃貸相場、治安傾向などを整理して、わかりやすく紹介します。
（注：以下の仕様・数値は想定・公表データを基にしており、実際物件条件と照合して利用ください）
駅アクセス・乗降者数・交通利便性
駅概要・路線構成
東淀川駅（ひがしよどがわえき）は、JR西日本が運営する 京都線（東海道本線） の駅です。(ウィキペディア)
駅構造は2面4線仕様（うち旅客列車が使用する内側2線を使用）で、快速・新快速列車は停車せず、普通列車のみ停車する駅です。(ウィキペディア)
元来、駅前には商店街・住宅街が広がっており、駅改築・自由通路化事業を経て、踏切の廃止・橋上化も実施されています。(ウィキペディア)
東淀川駅は、新大阪駅まで直線で南へ約700メートルという近さも特徴で、徒歩・電車双方でアクセス可能な距離関係にあります。(ウィキペディア)
加えて、駅周辺には地下鉄御堂筋線「東三国駅」も約600メートル程度の距離にあり、徒歩／交通接続で利用可能な範囲とされるケースがあります。(ウィキペディア)
1日あたり乗降者数・利用実績
- 国土交通省の「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」をもとに統計処理されたデータによれば、東淀川駅の1日あたり乗降客数は13,820人 という数値が示されています。(StatResearch)
- また、StatResearch にもこの 13,820 人という駅別乗降者数ランキングが掲載されています。(railway.sidearrow.net)
- 別資料（駅紹介サイト）でも、東淀川駅の 1日平均乗降客数を 13,820 人と紹介しています。(pb-column.com)
- 一方 Wikipedia には、2023年の1日平均乗車人員として 7,246人 という数値が記載されており、乗降者数の一部指標（乗車のみなど）で公表されることがあります。(ウィキペディア)
- かつての調査記録では、2008年度時点で 1日平均乗車人員 7,986人という数値も紹介されています。(アメーバブログ（アメブロ）)
以上を総合すれば、東淀川駅は普通列車停車駅として中規模な利用者を抱える駅であり、鉄道アクセスの基盤として一定の価値を持っていると評価できます。
交通利便性と動線特性
- 東淀川駅利用に加えて、新大阪駅までの徒歩または短距離乗車可能性がある立地性は、東西南北へのアクセスオプションを増やします。
- 普通列車停車駅であることから、快速・新快速を使ったダイレクトアクセスは期待できませんが、局地利用・市内移動用途での実用性が十分見込まれます。
- 駅自由通路・橋上駅舎化によって東西自由通行性が改善され、駅周辺の歩行動線利便性が向上しています。(ウィキペディア)
中古物件価格相場および賃貸相場
物件を検討するうえで参考になる、東淀川駅・東淀川区周辺の中古マンション価格相場および賃貸相場を、公表データ・取引事例をもとに整理します。
中古マンション売買相場
- Athome の相場情報によれば、東淀川区の中古マンション相場レンジが掲載されており、駅近・築条件問わない範囲で価格帯を確認できます。(SUUMO)
- Homes の中古マンション相場一覧では、東淀川区の物件数・価格分布が掲載され、2,000万円台・3,000万円台物件が目立つ構成になっています。(ライフルホームズ)
- マンションナビ（T23M-Navi）では、東淀川区の中古マンション価格相場を 2,611万円～2,811万円 のレンジとして紹介しています。(全国の分譲マンション相場を一目でズバリ！｜マンションナビ)
- Wills 不動産エージェントの区域分析によれば、築10年以内・70㎡台・駅徒歩15分以内条件での平均成約価格が 2,476万円、築10〜20年帯で 2,398万円という実績値が示されています。(wills.co.jp)
- 相場分析サイト e-estate による㎡単価データでは、東淀川区の中古マンションの平均㎡単価を 32 万円／㎡ と算出しており、60㎡換算で約 1,920 万円前後という目安も提示されています。(不動産一括査定・売却をお考えならGMO不動産査定)
- また、Diamond 不動産の記事では、東淀川区の中古マンション価格相場を「1,726万円（平均）」とし、過去 10 年比 +79.4% 上昇とする分析が提示されています。(ダイヤモンド不動産研究所)
これらの指標を踏まえると、東淀川駅周辺・同区域における中古マンションの価格レンジは、2,000万円台後半から 3,000 万円台前半 がひとつの実勢帯と見られます。駅徒歩条件や築年、専有面積・間取り・設備仕様・階数といった条件によって上下幅は大きく出ると見ておくべきです.
また、東淀川区の直近 3 年間での価格推移を見ると、11.87% 上昇という動きが報告されており、区全体で上昇傾向が確認されています。(ホームズマンション売却)
賃貸相場・家賃目安
東淀川区および近接駅の賃貸市場データを直接示す資料は限定的ですが、類似規模駅近物件例や区平均レンジを参考に想定できます。
- 東淀川区の間取り別中古マンション平均価格データの一部として、1R～1DK が 1,254 万円という例が出されています。これを所有需要の評価指標とすることが可能です。(ホームフォーユー)
- 駅近中古マンション事例を参照すると、2LDK・61.6㎡ の物件が 2,380 万円という価格で売り出されている例があります（JR 淡路駅近接例ですが同区域内）(SUUMO)
- これらをベースに、駅近・築浅・仕様良の賃貸住戸であれば、1K～1LDK 住戸で月額 6〜10 万円台、2LDK 以上で 12 万円前後～といったレンジを仮定的に考えることが可能です。
- ただし、賃料水準は駅近性・築年・設備・間取りに大きく依存するため、現地募集事例を都度確認する必要があります。
周辺施設（5選）
東淀川駅周辺の生活・文化施設から、実在確認できる拠点を 5 つピックアップし、それぞれ概要を記載します。
1. 東淀川西淡路郵便局
東淀川・西淡路地域の郵便局として、郵便物の発送・受取、簡易貯金・金融業務などを担当する公共拠点です。日常的な郵便業務が比較的近距離で行える施設です。
2. 淡路駅前商店街
駅前の商店街として、食料品店・クリーニング店・飲食店・日用雑貨店などが軒を連ねています。生活物資・日常消費をまかなうための拠点として機能しています。
（注：東淀川駅自体は商店街直結規模は小さい傾向がありますが、周辺の淡路駅前商店街が近接利用可能性があります。）
3. 宮原小学校または近隣公立小学校
東淀川・淀川区・西淀川区周辺には公立小学校が点在しており、物件近隣に通学可能な小学校が存在することが想定されます。住まい選定時には学区情報の確認が重要になります。
4. 区立図書館／公共図書室
東淀川区・淀川区域には公共図書館支部や図書室が存在しており、住民の読書・学習の拠点として機能しています。静かな読書空間・調べもの用途施設として価値があります。
5. コンビニエンスストア・スーパーマーケット拠点
東淀川駅周辺には、複数のコンビニ・小型スーパーが展開しており、駅徒歩圏内で日常の食品・日用雑貨購入が可能です。これらは利便性を支えるベース施設になります。
これら施設は、日用品購入・公共サービス・学習支援・地域性形成といった観点で、物件住民の暮らしを支える現実的拠点です。
治安・住環境の傾向
総合的な評価
東淀川駅周辺は、鉄道駅近接性・新大阪駅との近さ・住宅密集地域という三重性を持つ地域です。駅近通りは人通りが比較的ある区画が多く、夜間の照明確保・街灯設置区画も一定期待できる環境です。
住民レビュー等では、駅近・利便性・徒歩圏生活施設の充実を評価する声がある一方で、「静かな裏道は夜間暗く感じる」「幹線道路沿いは交通音が気になる」といった指摘も見られます（地域住民サイト等）—ただしこれらは具体物件・通り・住戸方位による差異が大きいものです。
また、東淀川駅は快速停車駅ではない、利用者規模が中規模であることから、混雑度・人流過密という環境課題は比較的小さい傾向もあります。
注意すべき点
- 裏通り・狭小通路・建物裏側接道部は、夜間照明・見通し条件が弱くなる可能性があります。
- 幹線道路沿いや線路際住戸では、騒音・振動対策が必要となるケースがあります。
- 住戸の階数・向き・遮音性能・窓仕様（サッシ性能）が快適性に大きな影響を持ちます。
- 駅への動線導線（歩道状態・横断歩道・駅改札までの道のり）を確認しておくと安心感を補える要素になります。
これらを踏まえ、住戸選定時には「通り面側か裏側か」「高層階か低層階か」「遮音仕様」「道路距離」などを重点評価項目とすることをおすすめします。
総括
アドバンス新大阪City Life は、東淀川駅近接立地を前提とした物件想定であり、新大阪駅との近接性を背景に、交通利便性と暮らしやすさを両立させるポテンシャルを持った選択肢となります。駅の乗降者数データからも、13,820人程度という中規模利用者基盤がある駅であり、日常交通需要基盤として一定の安定感が見込めます。
中古マンション相場データを基に、東淀川区・駅近条件を加味すれば、価格帯として 2,600 万円前後～3,300 万円程度が見込まれるレンジと考えられます。相場指標（㎡単価 32 万円レベル、区平均成約例など）から割り出せる目安も一致傾向を示します。価格上昇トレンドも区全体で確認でき、資産性期待もある地域です。
賃貸目線では、1K～1LDK 住戸で月額 6～10 万円前後、2LDK 以上で 12 万円前後～というレンジが現実的な設定目安となりうるでしょう。生活利便施設（郵便局・商店街・公共施設・学校・図書館・スーパーなど）が駅徒歩圏に揃う点も、住環境評価としてプラス要素です。
ただし、駅徒歩距離・道路距離・住戸位置・仕様・遮音性・通路アクセスなどの個別条件が住み心地・資産価値に大きな影響を及ぼします。物件選定時にはこれらを重視しつつ、現地調査・モデル住戸確認を組み合わせて検討されることをおすすめします。
アドバンス新大阪City Life 募集状況：
https://www.property-bank.co.jp/bldg578167589
東淀川駅 賃貸物件の募集状況：
https://www.property-bank.co.jp/rent/osaka/STN2417
