LIVIAZ NAMBA KRASS｜芦原町駅近接で考える立地・周辺環境・相場ガイド

2025-10-01

物件概要と立地アクセス

「LIVIAZ NAMBA KRASS」は、大阪市浪速区内に位置し、最寄り駅を 芦原町駅（南海高野線・汐見橋線） と想定した物件です。南海電鉄の駅徒歩圏に立地する都市型マンションを想定しており、難波・日本橋などへのアクセスを重視するユーザーを対象とします。

芦原町駅は2面2線の地上駅で、構造は相対式ホームです。 (ウィキペディア)
なお、芦原町駅の南東約200mにはJR大阪環状線の 芦原橋駅 が位置しており、徒歩経路により環状線を使うルートも視野に入ります。 (ウィキペディア)

駅からの徒歩時間は物件設計にもよりますが、「駅近」を重視する場合、5～10分前後を目安とした建築・販売戦略が妥当と考えられます。

最寄り駅：芦原町駅（南海高野線・汐見橋線）の状況

歴史・位置関係

芦原町駅は1912年（大正元年）11月15日に開業され、以来地元路線の一部として機能しています。 (ウィキペディア)
駅番号は NK06-4 で、汐見橋線の起点から0.9km地点にあります。 (ウィキペディア)

汐見橋線はローカル線性が強く、沿線人口や利用需要が限定的という側面があります。実際、線路沿いの地域は住宅密度が高い都市部であるものの、通勤主要人口はやや少なめです。

乗降者数・利用実態

南海の公表資料によれば、芦原町駅の1日平均乗降者数は 202人（2022年度）となっています。 (株式会社アド南海)
また、駅別乗降客数ランキングの下位付近に位置しており、乗降者数は多くないほうの駅とされます。 (オープンポータル)
地元ブログ等では「芦原町駅の1日平均乗降者数は194人」という数字も紹介されています。 (StatResearch)
このように、駅利用者数としては非常に小規模な水準で、いわゆる“閑散駅”のカテゴリに近いと言えます。 (merkmal-biz.jp)
なお、一部情報では平成30年度の平均乗車人員（降車を含まない値）は 99人 ともされており、利用実態の少なさを示すデータもあります。 (Woman.CHINTAI)

このような実態をふまえると、物件としては「駅近という希少性」や「徒歩ルートの良さ」「他線アクセスの併用可能性」などを重視した差別化が求められるでしょう。

周辺環境および主な施設（5選）

周辺に実在する施設を5つ選び、概要と利便性をまとめます。

施設名	種類	概要・特徴
ヘルシー温泉タテバ	温泉施設（銭湯・日帰り温泉）	駅徒歩数分程度にあり、地域住民の日常リラクゼーション施設として機能。芦原町駅周辺の日帰り温泉施設として登録されています（約436m） (Mapion)
大阪市地域就労支援センター	公共施設	駅から約235mの距離にあり、就労支援相談窓口として地域インフラに組み込まれています。 (NAVITIME)
難波年金事務所	公的機関	駅から1.2kmほどの距離。住民サービス拠点として利用される施設です。 (NAVITIME)
保育園・認定こども園	保育施設	芦原町駅周辺には複数の保育園・認定こども園等が登録されており、子育て世帯にとって利便性を提供します。 (ホイシル)
タテバ温泉	温泉施設	ヘルシー温泉タテバと同所、日常利用可能な温浴施設として機能しており、駅近くで温浴レジャーを享受しやすい環境が存在します。 (Mapion)

これらの施設は、スーパー・商業施設ではないものが中心ですが、生活基盤の補完要素として利便性を示します。物件周辺には住宅混在地域が広がるため、徒歩圏の商業施設（小規模スーパーやコンビニ、ドラッグストア等）の実態も現地調査により補填する必要があります。

中古マンション相場・価格動向

物件検討において、浪速区および芦原町駅近傍の価格相場を把握しておくことは重要です。

浪速区の相場傾向

ホームズの集計によれば、浪速区の中古マンションの 専有面積70m²相当の平均価格 は 5,731万円と算出されています。 (ライフルホームズ)
マンションナビの集計では、浪速区の中古マンション相場帯は 4,745〜5,045万円 程度とする報告もあります。 (全国の分譲マンション相場を一目でズバリ！｜マンションナビ)
一方、ダイヤモンド不動産研究所のデータでは、浪速区の中古マンション価格を 1,845万円（平均坪単価244万円／坪） とする記述もあり、平均グレードや築年・面積条件で大きく変動する旨が示されています。 (ダイヤモンド不動産研究所)
近年の価格推移を見ると、浪速区の平均売買価格は3年前比で約18.9%上昇との資料もあります。 (全国の分譲マンション相場を一目でズバリ！｜マンションナビ)
また、一部市区別比較では、浪速区は大阪市24区中でも比較的価格水準が高いエリアに位置づけられる傾向が報じられています。 (〖HowMa 不動産売却無料査定サイト〗家を高く早く売るための査定メカニズム)

これらの幅のある数値から推察すると、「駅近・築浅・面積良好」な条件を備えれば 5,000万円台前半〜中盤 レベルの設定も可能性がありますが、敷地条件や築年・設備仕様等次第で 3,000万円台後半〜5,000万円台 のレンジも視野に入れるべきでしょう。

芦原町駅／近隣駅の事例

一例として、芦原町駅徒歩8分・築22年・専有面積60.99㎡の中古マンションが 3,780万円 で募集されていた例があります。 (マンションノート)
この物件程度の条件であれば、3,000万円台後半の価格帯が相場のひとつの目安といえます。

したがって、「LIVIAZ NAMBA KRASS」としての価格設定モデルを検討する際には、広さ・階数・設備仕様・南向き・眺望などの要素を掛け合わせて、4,000万円台前半～後半あたりを仮の着地点とする設計が現実的なレンジになると推定されます。

治安・環境・街の雰囲気

治安について

具体的な犯罪件数データを参照したものは本稿執筆時点で入手できませんでしたが、以下のような観点が挙げられます：

芦原町駅周辺・汐見橋線沿線は住宅地が主体で、過度に歓楽化した地域とは異なるため、夜間に極めて不安なエリアという印象は一般論としては少ないと推察されます。
駅自体は無人駅となっており、防犯監視設備や巡回警備の有無が重要になります。
近隣に公共施設や住宅が混在することから、「人通り」「街灯」「歩道整備」など現地の道路状況は必ず確認が必要です。
女性や単身世帯を対象とする場合には、帰宅時ルートの照明や視界確保のしやすさも重視すべきです。

こうした条件を踏まえると、治安感を高める施策（例えばオートロック、防犯カメラ、共用部照明強化など）が物件魅力を補う役割を果たします。

街の印象・環境面

駅規模が小さいため、駅前商業が大規模ではなく、静かな住宅街の雰囲気が強いエリアです。実際、「芦原町駅周辺は落ち着いた雰囲気」という紹介も見られます。 (Woman.CHINTAI)
ただし、駅近傍には日帰り温泉施設や公共施設があり、住民の暮らしに必要な利便要素を補う拠点も存在します。
また、物件近接で他線アクセス（例えばJR環状線芦原橋駅利用）を併用できる可能性があることから、乗換利便性を持たせた設計も差別化要素になります。
住環境としては、生活の静けさを享受しつつ都市部アクセスも享受できるバランス志向が評価され得ます。