はじめに
「ＳＴＯＲＭ」は、阪急京都線「上新庄駅」最寄りの物件を想定した名称です。本記事では、上新庄駅周辺の立地条件、周辺施設、中古不動産価格相場、治安傾向、乗降者数といったデータをもとに、物件を検討する方にとって有用な情報を整理してお伝えします。現地を訪れる前の予備知識として、ぜひご活用ください。
1. 立地と駅アクセス
駅概要・路線構造
阪急京都線「上新庄駅（かみしんじょうえき）」は、大阪市東淀川区に位置します。駅構造は高架化された相対式ホーム（2面2線）を備えています。(hacchi-no-he.net)
もともと準急などの通過駅扱いだった時期もありますが、乗降客数増加を背景に準急停車駅に昇格した経緯があります。(hacchi-no-he.net)
京都線での利便性が高く、梅田・河原町など都心部へのアクセス性に優れています。駅前には商店街や飲食店が密集し、日常生活の利便性も高いエリアです。(woman.chintai)
所要時間・接続性
- 上新庄駅から梅田駅へは所要時間約13分（京都線直通）との記録があります。(ameblo.jp)
- 淡路駅まで約2分という近接性を持ち、乗り換え路線を活用するルートも選択できます。(ameblo.jp)
- 駅前には北口／南口があり、バス路線も複数運行されており、駅近くから周辺地域への移動手段が確保されています。(ameblo.jp)
このように、駅アクセス面では「都心近接性」と「生活交通網の充実性」が両立できる立地ポテンシャルを持つ駅と言えます。
2. 周辺環境と代表的施設紹介
物件を検討する際、徒歩利用可能な生活インフラや公共施設の存在は大きな判断材料になるため、上新庄駅周辺の実在施設を 5 件ピックアップし、概要を記します。
| 施設名 | 種別 | 概要（所在地・機能・特色） |
|---|---|---|
| 阪急オアシス 上新庄店 | スーパー | 駅近くにある中型スーパーマーケット。生鮮食品・日用雑貨品揃えが良く、日常買物の拠点として使われる。 |
| 萩之茶屋公園 | 公園 | 緑地空間として散歩・憩いの場を提供。住環境のクッション空間として機能。 |
| 東淀川郵便局 | 郵便局 | 郵便業務・ゆうちょ銀行取り扱いなどの地域公共機能を担う。 |
| 大阪成蹊大学 | 大学 | 大学キャンパスが近隣に位置。学生・教職員の居住需要とリンクし得る環境。 |
| 北陽高校 | 高等学校 | 学区高校として地域の教育拠点。通学圏域を示す指標になる。 |
以下、それぞれの施設について少し補足します。
阪急オアシス 上新庄店
上新庄駅から徒歩圏に所在し、食料品・惣菜・日用品まで取り扱う地域スーパーマーケット。日常の買い回りがしやすい立地拠点になります。
萩之茶屋公園
住宅街のなかにある小規模な公園。遊具やベンチを備えており、周囲に住む子どもや高齢者の散歩拠点や憩いのスペースとして利用されます。緑地が近くにあることで、住環境の魅力度が上がります。
東淀川郵便局
地域住民の日常郵便利便性を支える拠点です。郵便物の受け取り・発送、郵便振替、ゆうちょ銀行サービス等を提供しており、生活施設として重要な役割を果たします。
大阪成蹊大学
上新庄駅近辺にキャンパスのある大学として、学生・教職員の居住需要を誘発する可能性があります。大学の立地が近いと、学生の一人暮らし需要や賃貸需要を取り込む余地がある地域と見られます。
北陽高校
上新庄駅近隣の高等学校。地域の教育拠点としての役割を果たし、学区近辺の子育て世帯にとって通学利便性を意識される施設です。
上新庄駅周辺は、駅前商店街や飲食店、生活利便施設が密集している一方で、住宅地部分には静かな環境も残されている地域性を持ちます。(woman.chintai)
3. 中古マンション価格相場・推移
物件検討者にとって、「この地域で中古マンションはどのくらいの価格帯か」は極めて重要な判断材料です。以下、複数ソースをもとに上新庄駅エリアの相場と推移を整理します。
相場データ（70㎡クラスを基準とした目安）
- Homes の駅相場データによれば、上新庄駅周辺の中古マンション（専有面積 70㎡）の平均価格は 約 2,410 万円、㎡単価 約 34.4 万円との記載があります。 (LIFULL HOME’S)
- Lifull Homes Index によれば、過去 3 年間で約 10.41% 上昇しており、変動率としては大阪府平均を上回る動きと評価されています。 (住まいインデックス〖LIFULL HOME’S〗)
- HowMa では、上新庄駅のマンション坪単価を 132.1 万円／坪（前年比 +7.64%）とし、過去 7 年で約 +38.64% の上昇というデータを示しています。 (〖HowMa 不動産売却無料査定サイト〗家を高く早く売るための査定メカニズム)
- Diamond 不動産レポートでは、上新庄駅の中古マンション現在価格を 2,472 万円（136 万円／坪換算）とし、過去 10 年で +47.3% 上昇と推定しています。 (ダイヤモンド不動産研究所)
- また、東淀川区・上新庄エリア全体に着目した価格推移資料では、2007 年時点の坪単価 94 万円 → 2022 年時点の坪単価 136 万円への上昇変遷が記されています。 (ダイヤモンド不動産研究所)
相場感とレンジ予測
これらデータを総合すると、上新庄駅近辺・徒歩数分以内の物件では、70㎡クラスの中古マンション価格が 2,200 万円〜3,000 万円前後 のレンジが現実的感覚として想定されます。駅近・築浅・高仕様であれば、このレンジ上限を超える価格設定も可能性として存在します。
また、上新庄駅エリアはここ数年で価格上昇傾向が見られるため、今後の動きを見据えた設計・販売戦略を考える際には多少の価格余裕をもたせておくとよいでしょう。
4. 治安・安全性
地域の安心度は、入居者にとって重要な判断軸です。上新庄駅周辺・東淀川区の治安傾向を、可能な限りデータと地域情報から整理します。
- 駅近辺は商業店舗・飲食店が多く、夜間も人通りが一定程度残る傾向が見られます。駅前商店街は以前に「シャッター化が進行している」などの指摘もありますが、逆に言えば繁華飲食エリアとの近さも兼ねる地域性があります。 (石井中小企業診断士事務所)
- 住宅地側では比較的落ち着いた街並みが残るエリアも多く、駅を少し離れると静かな住環境が広がるパターンが多いと、地域住民の声として語られています。 (LIFULL HOME’S)
- 犯罪統計の公表データを直接参照できるソースは限定的ですが、地域防犯活動や交番配置、夜間街灯整備、通学路整備状況などは役所・警察へ確認する必要があります。
- 住みやすさを紹介する記事では、女性の一人暮らしでも「治安が悪すぎる」とは感じられないという見方が示されつつも、夜間通行時の視認性や照明確保、見通しの良さなどをチェックすべきとの注意もあります。 (Woman.CHINTAI)
まとめると、上新庄駅周辺は「駅前混在性」と「住宅地落ち着きエリア」が混在する地域であり、物件プランニング時には、駅寄り立地なら防音・遮蔽設計を配慮し、住宅街側なら抜け・視線・照明環境の確保も重要な要素になるでしょう。
5. 駅利用状況（乗降者数）
駅の乗降者規模は、その駅の存在感・交通需要の裏付けになる指標です。上新庄駅の乗降者数データを整理します。
- 阪急電鉄公式「駅別乗降人員」では、上新庄駅の 1 日あたり乗降客数を 43,041 人 （最新公開版データ）としています。 (阪急電鉄)
- また、阪急電鉄 2022 年度発表データでは、上新庄駅の乗降客数を 40,351 人 とする数字が掲載されています。 (阪急電鉄)
- 統計調査サイト「StatResearch」でも、京都線駅別ランキングにおいて上新庄駅は 5 位に位置づけられています。 (statresearch.jp)
- 女性向け住みやすさ紹介記事では、過去のデータを引用して「1 日平均乗降人員 47,530 人」とする表記もあります。 (Woman.CHINTAI)
- 一方、鉄道利用統計を地域別に整理した大阪府の資料では、上新庄駅の 1 日平均乗車人員（改札を出ない乗車ベース）を 24,072 人 と示すデータも確認できます。 (大阪府)
これら複数ソースを整理すると、上新庄駅の 1 日乗降客数は 約 4 万～4.3 万人前後 が妥当なレンジと考えられます。この規模感は、沿線内でも一定の存在感を持つ駅であることを示します。
なお、かつてコロナ前 2019 年度統計では、1 日平均乗降客数を約 47,593 人とする記録も紹介されています。 (アメーバブログ（アメブロ）)
このような利用実績は、物件訴求時にも「利用者が一定数ある駅」という説得力を支えるデータとなります。
6. まとめ
ＳＴＯＲＭ を検討する方向けに、本物件を評価するためのポイントを以下に整理します。
- 交通利便性：上新庄駅を最寄り駅とすることで、京都線経由で梅田方面・京都方面へのアクセス性に優れる。淡路駅が近い点も乗換利便性という利点を補完。
- 生活利便性：駅近にスーパー、商店街、郵便局、大学、高校といった施設が揃う環境であり、徒歩利用可能な施設群が揃っている点は検討者に響く。
- 価格相場：70㎡クラスの中古マンション相場は約 2,200〜3,000 万円前後と見込まれ、駅近・高仕様物件なら上振れ余地あり。近年は上昇傾向も確認されており、相場成長余地も含めたプラン設計が望ましい。
- 治安・環境配慮：駅前の商業・飲食混在性と住宅地落ち着きエリアの混在性を踏まえ、設計段階で遮音・視線対策、照明計画、街路の見通し確保などを意識すべき。現地夜間の見通しや照度、通行人の流れ等も視察が必須。
- 駅利用規模：1 日乗降者数は約 4 万 ～ 4.3 万人前後と推定され、駅としての利用実績が一定レベルある。これをもとに交通訴求・駅近性の優位性を打ち出す材料とできる。
上新庄駅エリアは、駅利便と生活施設とのバランスが取れた立地ポテンシャルを持ちます。ＳＴＯＲＭ をこの地に建設・販売する際には、駅近を前面に打ち出しつつ、騒音・環境設計面への配慮を盛り込むことが検討者の信頼を得る鍵となるでしょう。
ＳＴＯＲＭ 募集状況 → https://www.property-bank.co.jp/bldg1339111321
上新庄駅 賃貸物件の募集状況 → https://www.property-bank.co.jp/rent/osaka/STN6170
