はじめに
大阪市中央区の松屋町駅前に立地する「アーバネックス谷町II」。交通利便性と都心回帰・暮らしやすさを両立するエリアとして注目されます。本記事では、物件検討者向けに、立地・最寄駅アクセス・周辺施設・中古マンション相場・治安・最寄駅の利用実態などを具体的にまとめました。現地を訪れる前・比較対象物件の検討時にも役立つ内容です。
1. 立地・アクセス・駅構造
所在想定と交通アクセス
本物件「アーバネックス谷町II」は、Osaka Metro 長堀鶴見緑地線「松屋町駅」徒歩圏に立地すると想定します。松屋町駅は、地下1面2線の構造で、駅改札は地下1階に位置します。改札口は1か所で、ICカード対応の自動改札機・自動券売機が設置されています。出口は全部で5か所が設けられており、周辺へのアクセスが分散されています。 (express22.xsrv.jp)
駅の出口位置に関しては以下のような配置です：
- 出口1〜4：長堀橋方面／松屋町筋沿いに南北方向の出口
- 出口5：谷町六丁目寄りにエレベーター付き出口 (express22.xsrv.jp)
駅周辺は松屋町筋沿い・長堀通沿いと内側住宅街が折り重なる構造で、徒歩動線のバリエーションが豊かなエリアです。
交通利便性の観点では、松屋町駅からの地下鉄アクセスにより、都心主要駅への移動がスムーズであり、「谷町六丁目駅」「長堀橋駅」などへの乗換も可能な利点があります。
2. 周辺環境・代表施設5選
物件周辺には日常利便施設と文化施設がバランスよく分布しています。以下は実在する代表的施設5例とその概要です。
| 施設名 | 徒歩時間目安 | 概要 |
|---|---|---|
| 大阪市立島之内図書館 | 徒歩数分（松屋町駅南西方向） | 地域図書館。住民の文化・学習拠点として利用されている公共施設。 |
| 中央スポーツセンター | 駅近 | 運動施設。体育館・プール・トレーニング室などが利用でき、住民のスポーツ需要を支える。 |
| 松屋町筋人形町商店街（人形専門店群） | 駅周辺 | 伝統人形店が軒を連ねる通り。地域の特色ある商業街としても魅力的。 |
| リーデンススクエア松屋町（マンション） | ごく近接 | 松屋町駅界隈の高価格帯中古マンションの代表例。資産価値判断の参考になる物件。 (ステップオン) |
| プロシード心斎橋東ヴァンターレ | 徒歩6分 | 駅徒歩6分の中古マンション。1K、専有面積22.43㎡、価格1,880万円などの取引実績あり。 (ライフルホームズ) |
これら施設の分布や性格を踏まえると、文化・生活ともに程よい混合性を持つ地域であり、日常利便性と街歩きの魅力が両立するエリアといえます。
3. 松屋町駅の乗降者数・利用実態
駅利用者数は公式発表が限定的ですが、駅構造・交通ネットワーク位置からある程度評価が可能です。
- 長堀鶴見緑地線 松屋町駅は地下駅で、出入口5か所という構造が導線を分散させています。 (Osaka Metro)
- 駅の出口案内では、松屋町交差点周辺を起点とした複数方向への出入口が設けられており、駅利用者を周辺複数街区へ乗り分け可能な構造です。 (Yahoo!路線情報)
- ただし、具体的な1日あたりの乗降者数公開値は見つかりませんでした。
これを踏まえると、松屋町駅は中規模駅として機能し、利用量としては主に近隣住民・通勤通学需要の割合が強めと推察されます。
4. 中古マンション価格相場・取引事例
物件の資産価値把握には、松屋町駅周辺および中央区松屋町エリアの中古マンション相場を押さえることが不可欠です。
エリア相場指標
- HowMa によると、松屋町駅の現在のマンション価格相場は 坪単価約 268.8 万円／坪 と示されています。前年比上昇率は +14.22% というデータです。 (〖HowMa 不動産売却無料査定サイト〗家を高く早く売るための査定メカニズム)
- 住まいインデックス（LIFULL Homes Index）では、松屋町駅の中古マンション価格は直近3年間で 約11.60% 上昇 として報告されています。 (住まいインデックス〖LIFULL HOME’S〗)
- Diamond 不動産報告による松屋町の築年別坪単価データでは、築1年：319万円／坪、築5年：228万円／坪、築10年：251万円／坪、築20年：175万円／坪、築30年：126万円／坪など、築年によってかなり変動する傾向が読み取れます。 (ダイヤモンド不動産研究所)
- ウチノカチによれば、松屋町エリアの中古マンション平均価格は 約2,790万円（68.6万円／㎡） と報じられています（取引事例345件基準） (ウチノカチ)
- SUUMO の物件一覧を見ても、40〜60㎡クラス中古物件は 1,680万円～4,280万円台、60〜80㎡クラスでは 1,930万円～10,280万円台 と幅広い取引価格が見られます。 (SUUMO)
具体事例
- プロシード心斎橋東ヴァンターレ（松屋町駅徒歩6分、1K・22.43㎡）が 1,880万円 で取引されている例。 (ライフルホームズ)
- リーデンススクエア松屋町が価格更新対象物件として掲載されており、中央区松屋町界隈でのハイグレード中古マンションの代表例となっています。 (ステップオン)
- 築浅物件の価格推移例として、プレサンス松屋町ファステでは、1〜5年築の㎡単価が131万円／㎡（432万円／坪）という高価格事例もありますが、築年が進むにつれて単価低下が見られます。 (全国の分譲マンション相場を一目でズバリ！｜マンションナビ)
本物件を想定した価格レンジ目安
これらの複数データを勘案すると、「アーバネックス谷町II」クラスの駅近・仕様クオリティが標準レベルであれば、㎡単価として 80～140万円台、坪単価として 260～420万円台 が目安レンジと考えられます。ただし、築年・階数・向き・設備仕様によって大きく変動する点には注意が必要です。
5. 治安・安全性・環境要素
駅近・市街地近接立地には、夜間環境や騒音・周囲交通動線の影響が付きまとうため、治安・快適性に関する視点を整理します。
犯罪発生・地域の評価
- 中央区・松屋町界隈はオフィス・商業・住宅が混在する地域で、夜間でも通行量が一定程度あり、街灯整備も比較的良いとされる声があります。
- ただし、深夜時間帯・細い裏道・表通りから逸れた箇所では、極力明るいルートを選ぶ注意も必要です。
- 駅周辺・人形店街のある通りは昼間の賑わいもあるため、通行性という点では一定の安心感が期待できます。
騒音・交通動線・快適性要因
- 松屋町筋や長堀通といった幹線道路に近接する住戸では、車両騒音・振動・排気の影響リスクを念頭に置く必要があります。
- 商業施設・店舗・配送バン等車両の動線が夜間でも発生する可能性がある区域が混在しており、物件位置によって影響差が出やすいです。
- 建物配置、隣棟との距離、開口方向・遮音仕様などが、居住快適性を左右する要因となります。
- 夜間の街灯配置、歩道照明、建物前面の開放性なども快適さに直結します。
6. 検討者向けチェック視点まとめ
物件を選定・現地比較する際は、以下視点を重点的に押さえておくことが有用です：
- 駅への徒歩動線と所要時間・信号数：各出口へのルート別動線を時間帯・信号待ちも含めて確認
- 眺望・通風・採光性：隣棟との距離・開口向き・階数による条件差を把握
- 騒音・振動の実感チェック：昼夜両時間帯で車両通行の影響を体感
- 夜間環境確認：暗い路地や出口周辺の照明・通行性を複数時間で歩行確認
- 仕様・設備グレード比較：共用部仕様・設備仕様（防音・断熱・窓仕様など）を類似物件と比較
- 近隣取引データとの整合性検証：近隣中古物件売買事例と仕様・駅距離・築年を対比
- 将来性・都市開発動向把握：地域道路整備・用途地域変更・都市インフラ更新計画などの周辺情報把握
松屋町駅前立地という強みをもつ一方で、交通混在性・建物仕様差異・環境調整要因を慎重に観察することが、満足度高い選択につながります。
本物件の詳細情報は以下をご覧ください：
アーバネックス谷町II 募集状況
また、駅近周辺の賃貸物件一覧もこちらで確認可能です：
松屋町駅 賃貸物件の募集状況
