1. 立地・周辺環境の特徴
1.1 駅徒歩・交通アクセス
S-RESIDENCE新大阪Rish は、御堂筋線「東三国駅」からのアクセスを主軸とする立地を想定しています。東三国駅は地下鉄御堂筋線の駅であり、梅田方面・新大阪方面といった都心主要拠点へのアクセスが良好です。駅構造は高架駅で、島式1面2線となっており、ホームドアも設置されています。 (エコモらくらく)
駅出口は複数あり、東三国一帯や宮原方面への利便性を考慮した出口配置がなされています。 (エキタン)
想定される駅徒歩5〜10分圏内の立地であれば、交通利便性という点で大きな強みを持つことになります。
1.2 街並み・雰囲気
東三国エリアは、淀川区北部に位置し、住宅地とオフィス・商業施設が混在する街並みです。新大阪駅が近いため、駅周辺の交通網や商業施設との連携が強いのが特徴です。通勤・出張・移動利便性を重視する人にとって魅力的です。
また、駅周辺には飲食店、スーパーマーケット、生活密着型商店などが点在しており、日常の買い物や外食の選択肢も一定数あります。落ち着いた住宅地と交通利便性がバランスよく共存している地域性が見られます。
2. 東三国駅：乗降者数・利用傾向
2.1 乗降者数（利用実態）
- Wikipediaでは、2024年11月12日調査で、東三国駅の1日乗降人員を 36,365人（乗車18,249人・降車18,116人）と記載しています。 (ウィキペディア)
- また、駅別乗降客数ランキングでは、御堂筋線の駅の中で東三国駅は 31,992人 として扱われている例もあります。 (kcsf.co.jp)
- ほか、統計データベース「statresearch」では、1日平均乗降客数を 32,031人 とする記載があります。 (Stat Research)
これらの数字を総合すると、おおよそ 3万3千人程度 の1日乗降者数が見込まれる駅という評価が妥当と考えられます。
2.2 利用傾向・混雑状況
御堂筋線は大阪における主要な幹線路線であり、朝夕のラッシュ時には混雑が強まる傾向があります。東三国駅も例外ではなく、通勤・通学時間帯（約7:30〜9:00 頃）には混雑率上昇が予想されます。 (Woman.CHINTAI)
ただし、東三国駅は梅田や淀屋橋といった混雑激しい区間の隣接区間とは少し距離があり、始発に近い位置で乗車できる可能性があること、また時間帯を調整するなどの方法で混雑を回避できるケースもあります。 (Woman.CHINTAI)
列車運行頻度も、ラッシュ時には毎時13本程度運行、日中時間帯は8分間隔程度となる運行体制が報告されています。 (アメーバブログ（アメブロ）)
3. 中古物件価格相場・推移
3.1 相場の現状
- SUUMO のデータによれば、東三国駅沿線の中古マンションの価格帯は、専有面積・築年数・駅徒歩条件によって幅があり、 約2,399万円〜4,639万円 の事例が見られます。 (SUUMO)
- Homes による同駅エリアの物件一覧では、1LDK や 2LDK 等は約 900万円〜2,000万円台、ファミリータイプの物件では 1,000万円～7,000万円程度 のレンジが見られます。 (LIFULL HOME’S)
- ウィル不動産の成約データを見ると、駅徒歩圏内の 60㎡台で平均価格 2,296万円、70㎡台で平均価格 2,461.5万円、80㎡台で平均 2,747.8万円という事例が示されています。 (ウィル)
- 長谷工仲介では「ザ・レジデンス東三国」という物件が 3LDK、4,298万円で掲載されています。 (haseko-chukai.com)
- ダイヤモンド不動産によれば、東三国駅の中古マンション相場は 2,915万円（坪単価約175万円／坪相当） とされ、10年前比で +53.8% の上昇があったとの分析もあります。 (ダイヤモンド不動産研究所)
- また、淀川区東三国地域全体の相場水準では、3,213万円（坪単価約177万円／坪相当）というデータもあり、過去10年で +82.2% 上昇との報告もあります。 (ダイヤモンド不動産研究所)
これらを踏まえると、東三国駅エリアでは、 中規模〜やや広めの間取りで 2,000万円台後半〜4,000万円前後 が中心帯となるケースが多く、物件条件（築年、駅距離、間取り、リノベーション状態など）によって上下するという構図が予想されます.
3.2 価格推移・将来性
- Lifull Homes Index によると、東三国駅エリアの標準的物件価格は直近 3年間で 約5.54% 上昇 しており、ゆるやかな上昇傾向が継続していると見られています。 (住まいインデックス〖LIFULL HOME’S〗)
- ダイヤモンド不動産では、10年後の価格予想として +56.0% 上昇という予測も示されています。 (ダイヤモンド不動産研究所)
ただし、将来的な価格動向は金利変動、需給バランス、都市開発動向、周辺インフラ整備等の影響を受け得るため、こうした試算を過信せず、複数のデータ視点で判断することが肝要です。
4. 治安・安全性の視点
東三国駅周辺、淀川区の地域性を踏まえ、入居者視点で確認しておきたい治安・安全性のポイントを整理します。
- 淀川区は大阪市内でも住宅地域が広がる区であり、犯罪発生率も区全体で過度に高いという印象はありません。ただし、駅から離れた路地・暗がり・建物裏手などは注意範囲になります。
- 主要道路や幹線沿い、駅前広場・商店街近傍は比較的明るさ・人通りが確保されやすい傾向があるため、物件選定時には動線・通路・夜間照明状況を現地でチェックしておきたいです。
- 建物共用部（エントランス・エレベーター・階段・廊下）に対する防犯設備（オートロック・防犯カメラ・照明設備など）の有無は、暮らし心地に大きく影響します。
- また、鉄道高架近接や線路沿いの物件では騒音・振動・振動透過・鉄道近接リスクも考慮すべき点です。
- 加えて、防災面（地震・浸水リスク等）について、自治体ハザードマップや建物構造・設計基準の確認を併せて行うべきです。
5. 周辺施設ピックアップ（実在5施設）
S-RESIDENCE新大阪Rish の候補地周辺で、住みやすさに寄与する施設を 5 つ選び、概要を記載します。
| 名称 | 種類 | 施設概要 |
|---|---|---|
| コープこうべ コープミニ東三国 | スーパー | 地元密着型の小型スーパー。日常の食料品・生活必需品を揃えやすく、徒歩圏で利用可能な利便施設として利用価値が高いです。 |
| 東三国郵便局 | 郵便局 | 住所：大阪市淀川区東三国。郵便・貯金・保険等の郵便局サービスを提供。日常的な郵便手続きや荷物発送に便利な施設です。 |
| 大阪市立十八条小学校 | 小学校 | 淀川区内の公立小学校。入学区域を確認すれば、徒歩通学可能な学区物件として評価対象になります。 |
| 大阪市立十三図書館（十三図書館） | 図書館 | 近隣住民向けの公共図書館。書籍貸出や調べ物・学習用途で利用可能です。 |
| 大阪回生病院 | 総合病院 | 地域医療を支える大きな医療施設。緊急時や通院利便性という観点で安心材料になります。 |
（注：これら施設の具体的な徒歩距離や営業時間・運用状況は、現地・公式情報でご確認ください。）
6. S-RESIDENCE新大阪Rish を検討する方へ
本稿では、東三国駅周辺に立地する想定物件「S-RESIDENCE新大阪Rish」に関して、立地特性・駅利用実態・中古相場・治安・周辺施設という観点から情報を整理しました。検討時に意識すべきポイントを以下にまとめます：
- 交通利便性：御堂筋線「東三国駅」を利用できる立地は、梅田・新大阪・淀屋橋方面へのアクセスを可能とし、通勤・通学・移動利便性において強みを持つ
- 乗降者数と利用層：1日約 3〜3.5万人の乗降者数で、人の流れが一定程度あり、駅を軸とした生活圏の成立が見込まれる
- 価格相場帯：中規模～やや広め間取りでは 2,000万円後半～4,000万円前後が中心帯。駅徒歩・築年次・間取り・リノベーション状態で上下幅あり
- 価格推移：最近数年で上昇傾向が見られ、10年後予測においても価格成長余地が議論されているが過信は禁物
- 生活環境：スーパー・郵便局・小学校・図書館・病院といった施設が周辺に整っており、日常利便性の基盤が備わっている
- 治安・安全性：共用部設備・夜間の通路照明・防犯設備状況を重視すべき。鉄道近接リスクも含めて現地確認が重要
これらを総合すると、S-RESIDENCE新大阪Rish は、 利便性と住環境のバランスを重視する層 にとって魅力ある選択肢になり得ます。ただし、物件仕様（階数・向き・設備仕様等）と周辺条件の確認を慎重に行うことが望ましいです。
