立地・交通アクセス
「アドバンス大阪城ベレッツァ」は、地下鉄谷町線および大阪メトロ中央線が交差する 谷町四丁目駅 を最寄り駅とする想定物件です。駅徒歩5分以内と仮定して、都心アクセスや駅周辺の都市環境を前提に検討します。
谷町四丁目駅は、大阪市中央区・東大阪方面と大阪市心部との交通結節点としての役割を持つ駅です。谷町線・中央線双方が停車し、地下通路やコンコースを介して乗換利便性も整備されています。駅施設にはエレベーター・エスカレーター・改札口・多機能トイレといった基本設備が備わっており、バリアフリー対応も一定程度なされています。
また、駅出口は複数方向に配置され、周囲の道路網・歩行者動線も比較的整備されている印象があります。物件が駅近立地であれば、通勤・通学・買物などで優れた利便性を発揮できる立地と考えられます。
さらに、谷町四丁目駅から主要拠点駅（本町、天満橋、梅田、難波など）へのアクセスも乗換回数や運行路線の選択肢が複数あるため、通勤・通学利便性も相応に高いと期待できます。
「谷町四丁目駅」の乗降者数・駅力
駅の利用実績は物件の価値や集客力をイメージするうえで重要な指標です。谷町四丁目駅の乗降実績・ランキングデータを以下に示します。
- Wikipedia によれば、2024年11月12日の1日乗降人員（乗車＋降車）は 95,147人 と報告されています。(ウィキペディア)
- 大阪メトロの駅別乗降客数ランキングでは、谷町四丁目駅は 11番目に多い駅 として計上されており、約78,357人という数値も示されています。(kcsf.co.jp)
- 中央線側の駅別乗降客数ランキングでは、谷町四丁目駅は 第3位 に位置づけられ、乗降客数 79,391人と記録されています。(StatResearch)
- 乗車・降車を分けた集計では、乗車数 38,932人・降車数 39,425人、合計 78,357人というデータもあり、駅の立地力・利用意欲を示す数字として紹介されています。(ねとらぼ)
- 古い駅広告情報として、2014年11月11日の1日乗降人員 83,240人（乗車 40,912人・降車 42,328人）という数値も駅案内ページで提供されています。(eki-kanban.com)
これらを総合すると、谷町四丁目駅は大阪市内の主要駅群と比べてもかなり高水準な駅力を有しており、日常利用・乗換利用双方で安定した利用者数を背景に持つ駅と評価できます。
駅力の高さは、物件の資産性・賃貸需要側面において後押し要因となり得ます。
中古マンション価格相場・価格動向
購入検討者にとって、物件の価格相場や過去の価格変動傾向は重要な判断材料となります。以下は谷町四丁目駅周辺の中古マンション相場および変動傾向についての現行データを整理したものです。
相場の目安
- Homes の集計データによれば、谷町四丁目駅周辺の中古マンション（専有面積70㎡換算ベース）の相場価格は 約6,055万円 とされています。(ライフルホームズ)
- 同様に、LIFULL Homes Index による相場情報では、駅周辺の標準的な物件の価格が、近年3年間で 10.94％ 上昇 している旨が報告されています。(住まいインデックス〖LIFULL HOME’S〗)
- Diamond 不動産の築年数別坪単価表では、谷町四丁目駅エリアにおいて、築5年で坪単価268万円、築10年で坪単価260万円、築20年で161万円、築30年で140万円といった価格レンジ例が示されています。(ダイヤモンド不動産研究所)
- また、ウチノカチによる相場分析では、谷町四丁目駅の中古マンション平均㎡単価を 78.6万円/㎡ と評価しており、中央線沿線全体平均（71.8万円/㎡）と比較してやや高めの水準と報じられています。(ウチノカチ)
- 不動産情報サイト「Office-Do」の成約事例には、谷町四丁目駅徒歩数分の中古物件例として、住戸面積64.36㎡・3LDK・築1979年の物件が取引された記録があります。(office-do.jp)
- また、事例情報には「サンクレイドル大手前」（築新しめ、49.28㎡、1LDK）という物件が、駅徒歩4分条件で3,380万円で掲載されていた記録もあります。(office-do.jp)
これらデータを統合して考えると、谷町四丁目駅近傍・良条件の中古マンション（70㎡前後・築浅～中堅築年）であれば、5,000万円台～7,000万円台 程度の価格帯が目安となり得る可能性が高いと考えられます。ただし、駅徒歩距離・階数・向き・築年・設備仕様・リフォーム状況などの個別条件により幅が出る点に注意が必要です。
価格推移・変化傾向
- 谷町四丁目駅の標準物件価格は近年3年間で 10.94％ の上昇 が報じられています。(住まいインデックス〖LIFULL HOME’S〗)
- 駅エリアの価格上昇率は、大阪府全体の変動率（約10.42％）に比してやや優勢な傾向を示すという分析もあります。(住まいインデックス〖LIFULL HOME’S〗)
- また、坪単価データの傾向から見ても、近年築浅物件での高単価取引が散見され、価格帯の上振れ傾向も見られます。(ダイヤモンド不動産研究所)
- 一方で、駅周辺が都市中心部に近く、土地供給制約・建築制限・敷地制約などの影響もあるため、価格上昇余地には上限・抑制要因も存在すると見ておくべきでしょう。
このような価格動向を踏まえると、アドバンス大阪城ベレッツァを駅近・良条件で供給できるなら、資産性・将来的な価格上振れ期待も十分含めた設計が可能な立地と評価できます。
周辺施設・生活インフラ環境
物件を選ぶ際、日常生活利便性を左右する施設の立地は大きな判断ポイントです。以下に谷町四丁目駅近隣で実在する施設を5つピックアップし、その概要を紹介します。
- 大阪府庁／大阪城ホール周辺施設
谷町四丁目駅周辺には大阪府庁舎や府庁前の官庁街が広がっており、行政機関・公共サービスの中心拠点が近くにあります。また、大阪城ホールや公園施設も至近距離のため、文化・催事利用環境も整備されています。 - 大阪歴史博物館
谷町四丁目駅近隣にある歴史施設で、大阪の歴史・文化を学べる展示施設として地域文化拠点となっています。 - 大阪府立中央図書館／大阪府立中之島図書館
中之島・中央区域には府立図書館が設置されており、学習・調べ物・住民の知的インフラとして機能しています。 - 中央区役所・区民サービスセンター
谷町四丁目駅エリアには中央区役所近接施設や区役所出張所などが配置されており、住民証明書発行・福祉相談などの行政サービスが身近に受けられる環境があります。 - スーパー・スーパーマーケット（成城石井・阪急オアシスなど）
駅近エリアには中規模～高級スーパーが複数所在し、日常の食料品や日用品調達に不便がない環境が整っています。たとえば、SUUMO物件情報では「スーパー徒歩4分」の記載がある物件も多く見られます。(SUUMO)
（上記のうち、府庁・博物館・図書館・行政施設は公共・文化的施設として、スーパーは生活施設として代表的なものを例示しています。物件近接距離や徒歩時間は設計次第で変動する可能性がありますので、現地確認が必要です。）
これら施設が徒歩圏または近接距離にあることは、入居者の生活満足度を高める要因となります。
治安・安全性の傾向
物件選定において、治安感は入居意欲や資産価値にも影響を与える要素です。谷町四丁目駅周辺の治安性を読み解くためのヒントを、公開情報・地域特性から整理します。
- 駅周辺は中央区・都市中心部近接エリアであり、官庁街・オフィス街と住居地域が混在する環境です。行政・公共施設存在率が高いため、日中の人流が安定して見込まれます。京阪沿線・中ノ島・北浜方面も比較的近いため、業務拠点利用動線も含めた人の流れが昼夜問わず見込まれやすい地域性があります.(PBコラム)
- 駅周辺紹介記事では、谷町四丁目駅は「1日あたり 7～9 万人前後 の利用規模を有する駅」と位置づけられ、駅周辺は居住よりもオフィス・行政・文化利用拠点性が強いとの指摘もあります。(PBコラム)
- 同記事では、居住適性評価は「まあまあ」という表現が使われており、住宅用途だけで見るとやや割り引き材料があるという見方も示されています。(PBコラム)
- 駅広告サイトには、駅乗降者数や駅施設の構造、駅周辺道路・交差点構造などの情報が掲載されており、通行者流動性・見通し条件・改札周囲の歩行者動線が比較的整備されている様子も確認できます。(eki-kanban.com)
- ただし、都市中心近接エリアゆえに、夜間・深夜帯はオフィス街側や裏道・暗部通路などの見通し確保・街灯配置・死角部に注意が必要です。特に、物件の向き・窓面配置・隣接建物との距離・地形起伏・植栽の見通し阻害要素などは、現地確認時に重点的にチェックすべき点です.
- 公的犯罪データを駅単位で確認できる資料は限定されており、極端な治安悪化要因が広く報道されているわけではありませんが、都市部混在地域であるため、住環境としての治安評価は「標準水準～やや安心側」の域とする見方が妥当でしょう。
総じて、谷町四丁目駅周辺は利便性・立地力に恵まれた駅近エリアでありつつ、都市型住環境としての治安感も一定の基準を満たす可能性が高い地域と評価できます。ただし、物件個別環境（隣地構造・夜間照明・窓配置等）を重視して設計確認すべきです。
総合まとめと検討視点
アドバンス大阪城ベレッツァ（谷町四丁目駅近接想定物件）は、都心アクセス性・駅力・価格水準・周辺生活施設・治安感という複数視点から見ても、検討に値する条件を備え得る物件選定先となる可能性があります。以下、検討者向け視点で整理します。
- 交通利便性：谷町線・中央線の2路線停車駅という強みを持ち、主要駅へのアクセス選択肢が多い点が魅力。駅徒歩5分圏前後であれば、通勤・通学利便性を実感できる立地と考えられます。
- 駅力・利用実績：1日乗降人員9万～10万人規模とも報じられ、駅ランキングでは大阪メトロ主要駅上位に位置する駅であることから、安定した利用基盤を持つ駅と評価できます。
- 価格水準・資産性：駅徒歩近・築浅条件を想定すれば、5,000万円台後半～7,000万円台のレンジも見えてくる相場水準。近年の上昇傾向も追い風と捉えられます。
- 価格変動傾向：近年3年間で約 10.94％ の上昇が観測されており、価格上昇余地も一定見込める。単価データも築年別に上振れ傾向あり。
- 周辺施設・生活利便性：行政・公共・文化施設・スーパーマーケットなど多様な施設が駅近くに存在し、住む上での利便性基盤が整っているエリアといえます。
- 治安感・安全性：都市中心近接エリアゆえに夜間暗部・裏道・通路配置・建物構成影響は注意点となりますが、公共施設集中・人流安定性などから標準以上の治安水準を期待できる地域と判断できます。
物件を具体的に選定・設計する際には、駅至近性・階数・向き・眺望・日照・風通し・騒音条件・建物管理状態・隣地建物との離隔・窓配置・夜間視界・道路境界条件などを含めた現地設計確認を必ず実施して、価格条件との整合を図ることが肝要です。
最後に、物件ページと駅賃貸情報一覧ページへの案内を記します。
