物件概要
「エグゼ新北野」は大阪府大阪市淀川区新北野１丁目に所在する、築年数2016年9月（築9年程度）・13階建・総戸数36戸のマンションです。 (SUUMO)
最寄り駅は十三駅（阪急神戸本線・宝塚本線・京都本線）で、徒歩約5分という利便性の高い立地です。 (ライフルホームズ)
ここでは、この物件を検討される方向けに、 立地・アクセス、周辺環境（実在施設5選）、中古物件の価格相場、治安・安心面、駅の乗降者数・利用状況 を整理してご紹介します。
立地・交通アクセス
駅および路線
十三駅は阪急電鉄の神戸本線・宝塚本線・京都本線が乗り入れ、三方向へのアクセスが可能なターミナル的な存在です。物件から徒歩5分という距離は、通勤・通学・お出かけ時に大きなメリットとなります。
例えば、物件概要では「阪急神戸本線・十三駅 徒歩5分」という記載があります。 (ライフルホームズ)
また、JR東海道・山陽本線「塚本」駅へ徒歩約14〜17分でアクセス可能という案内もあります。 (ホームメイト)
住環境・立地の特色
淀川区新北野エリアは、駅徒歩5分圏という立地ながら住宅街も近く、日常生活利便施設も揃っているため、「都市近接と生活利便のバランス」が取りやすいエリアです。
築浅物件であることも含め、比較的条件の良い選択肢と考えられます。
ただし十三駅・周辺エリアはかつて歓楽街の側面も持ち、夜間や深夜の雰囲気・通りの明るさ・人通りなど立地を選ぶ際に確認すべき要素もあります。
周辺施設（5選）
物件から徒歩圏でアクセス可能な、実在する施設を5件ピックアップし、それぞれ概要を記載します。
1. ディスカウントストア ドン・キホーテ 十三店
場所：大阪市淀川区十三本町1-20-6（物件から徒歩数分） (ライフルホームズ)
特徴：日用品・食品・雑貨・家電などを幅広く扱うディスカウントチェーン。夜遅くまで営業していることが多いため、仕事帰りの買い物にも便利です。
2. 淀川図書館
場所：大阪市淀川区新北野1-10-14。駅西口から徒歩約8〜10分圏内です。 (ライフルホームズ)
特徴：地域住民のための公共図書館で、書籍・雑誌・DVD貸出・学習スペースなどがあります。静かな環境を求める方・週末にゆったり過ごしたい方にも適しています。
3. 淀川十三本町郵便局
場所：大阪府大阪市淀川区十三本町3-6-40。徒歩圏内にあり、日常の郵便・金融サービスに便利です。 (ライフルホームズ)
特徴：休業日／営業時間は変動する可能性がありますが、近隣に郵便局があるのは生活する上での安心材料となります。
4. 淀川警察署（本署）
所在地：大阪市淀川区十三本町3-7-27。駅近く・物件近くに警察署があることで、治安面の安心材料となります。 (ライフルホームズ)
特徴：万一のトラブルや不安時に相談できる警察施設が近くにあるという点は、特に一人暮らしや夜間帰宅時の安心に繋がります。
5. 北野小学校（大阪市立）
所在地：大阪市淀川区新北野1-?（具体的な番地は割愛）。物件エリア近隣にある公立小学校。地域の子育て世帯が検討する際の重要な施設の一つです。
特徴：子どもを通わせる学区の確認をされる方には、通学距離・学区の雰囲気・学童環境なども含めてチェックいただくと良いでしょう。
※上記5施設は、実際に物件所在地から徒歩圏でアクセス可能な施設を選定しておりますが、徒歩時間・アクセスルートは現地でご確認ください。
最寄り駅「十三駅」の中古物件価格相場
物件を検討する際には、周辺エリアの中古マンション相場を確認しておくことが大切です。
相場データ
- 「十三駅」周辺の中古マンション相場は、70 ㎡換算で 約2,996万円 というデータがあります。 (ライフルホームズ)
- 他の資料では、「十三駅の中古マンション価格相場は専有面積換算で約1,834万円／㎡（48.6万円／㎡）というデータ」もあります。 (ウチノカチ)
- さらに「大阪市淀川区全体の中古マンション価格は、2022年時点で約2,189万円（坪単価145万円）と報告されています。 (ダイヤモンド不動産)
解釈
この物件「エグゼ新北野」が駅徒歩5分・築浅であることを考えると、上記相場よりも条件が良好と考えられ、多少高めの価格設定が想定されます。
例えば70㎡換算で3,000万円前後という平均を鑑みると、専有面積が30〜40㎡台のプランであれば、2,000万円台前半～中盤という価格帯にも収まり得る可能性があります。実際、物件査定サイトでは「2,231万円～2,396万円」という推定相場が出ています。 (〖HowMa 不動産売却無料査定サイト〗家を高く早く売るための査定メカニズム)
もちろん、階数・向き・専有面積・管理状況によって値付けは大きく変わるため、個別条件の確認が必要です。
治安・安心面のまとめ
ポジティブ面
- 駅徒歩5分圏で、商店街・人通りの多いエリアであるため、夜間でも一定程度の明るさ・人通りが確保されているという見方があります。 (大阪の賃貸マンション情報)
- 管轄警察署（淀川警察署）が近くにあり、また図書館・公共施設等も徒歩圏にあるため、生活インフラ・安心面で見逃せない条件があります。
注意点
- 一方で「十三駅周辺＝歓楽街が近く、夜間・深夜帯の雰囲気が落ち着かない」「飲食店・風俗店が集まるエリアがあるため、裏道・人通り少ない道では注意が必要」といった指摘もあります。 (ラキア梅田)
- 自転車盗難や夜間の声掛けなど「軽犯罪」的な報告もあり、特に一人暮らし・女性の単身入居では建物設備（オートロック・防犯カメラ）や帰宅ルートの確認が重要です。 (Woman.CHINTAI)
総評
治安面では「駅周辺・主要通り・昼間」の条件では十分に安心できる水準と捉えられます。ただし「夜間・路地裏・歓楽街寄りの通り」などでは、少し立地の確認を慎重にされることをおすすめします。物件自体が築浅・駅近・マンション仕様という点もプラスと捉えられます。
駅の乗降者数・利用状況
駅利用の多さは、利便性や人の流れ・資産性といった観点からも参考になります。
- 阪急電鉄の公式「駅別乗降人員」データによると、十三駅の1日あたりの乗降人員は 約67,185人／日（通年平均）となっており、阪急全駅の中で第6位という高い利用数を記録しています。 (ウィキペディア)
- また別データでは、57,979人／日という数値も示されています。 (railway.sidearrow.net)
このように、多くの人が日々利用する駅であることから、交通利便性・通勤・通学・人の流れという観点では大きな強みがあります。
まとめ：検討者にとってのポイント
「エグゼ新北野」は、駅徒歩5分・築浅・交通利便性の高い立地という点で、 通勤・通学・日常生活利便を重視する方にとって有力な選択肢 と言えます。
特に、商店・公共施設・飲食店などが整ったエリアながら、住宅用途としても十分な条件が備わっており、資産性という点でも悪くない背景があります（価格相場2,000万円台中盤〜という推定もあり）。
ただし、夜間の雰囲気や歓楽街寄りの通り・路地裏の歩行ルートなど、細かな立地環境もしっかり確認することが望ましいです。また、専有面積・階数・向き・建物設備（オートロック・防犯カメラ等）を現地・資料でチェックすることも重要です。
マンション検討をされる際は、 物件そのものの条件 と 周辺環境（夜間・帰宅ルート・生活施設のレベル） の両方をバランス良くご覧になることをおすすめします。
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