1. 立地概要
物件「エステムプラザ大手前エヴァース」は、大阪市中央区糸屋町１丁目に位置しています。 (LIFULL HOME’S) 最寄駅は、谷町四丁目駅（大阪メトロ 谷町線／中央線）で、徒歩約3〜5分圏内という優れたアクセスです。 (honmachi-mscorp-estate.com) また、京阪線「天満橋」駅も徒歩圏内（物件概要では約480 m）と紹介されています。 (LIFULL HOME’S)
築年月は2012年1月、地上15階建・RC構造、総戸数143戸（※調査時点）というスケール感です。 (LIFULL HOME’S)
このように、駅近で築年数も浅め、かつ都心部ながら高層マンションタイプという、都心居住・投資どちらのニーズにも応え得る立地です。
2. 駅・交通アクセス・利用状況
谷町四丁目駅は、谷町線と中央線が交差する駅で、都心へのアクセス利便性が高く評価されています。 (SUUMO)
乗降人員について、複数のデータがあり、例えば「1日あたり約7〜9万人程度」という記述があります。 (PBコラム) 具体的には、2022年調査時点で「坪単価248.8万円／坪（前年比＋7.98％）」と併記されたデータでは「坪当たり248.8万円／坪」相当という中古マンション価格相場も併せて紹介されています。 (〖HowMa 不動産売却無料査定サイト〗家を高く早く売るための査定メカニズム)
また、2014年時点では1日あたり約83,240人というデータもあります。 (駅看板.com)
このように、利用者数も比較的安定しており、駅としてのポジションも悪くありません。
3. 周辺環境・生活利便施設（施設5選）
物件周辺にはスーパーから公共施設、教育施設までバランス良く揃っており、住生活を支える環境が整っています。以下に実在する施設を5つピックアップし、それぞれ概要を記載します。
・セブン‐イレブン大阪大手通1丁目店（コンビニ）
物件から徒歩約2分（約160 m）というご案内があります。1K・42.83 ㎡物件概要でも紹介されています。 (SUUMO) ちょっとした買い物や夜間の買い出しに便利でしょう。
・京阪シティモール（商業施設／ファッションビル）
こちらも周辺環境として紹介されており、物件概要内に「徒歩8分（約640 m）」という記載があります。 (SUUMO) ファッション・雑貨・飲食など、複合的な商業利便が期待できます。
・大阪府警察本部（公共インフラ・警察署）
谷町四丁目駅付近には行政機関・警察署等も集積しており、防犯性・公共性の観点からも“安心感”のある環境との評価があります。例えば、駅周辺の治安紹介記事では「行政・公共インフラが集中する駅近地域として抑止力も働く可能性があります」との記述があります。 (レジデンスコミュニティ)
・大阪府立中之島図書館（図書館）
少し範囲を広げると、中央区大手前・糸屋町界隈には文化施設も点在しています。図書館が徒歩圏にあることで静かな環境を求める居住者にとってもメリットです（具体的な徒歩距離は記載されていませんが、エリア内に所在）。
・大阪市立開平小学校（小学校）
教育環境も駅周辺で「幼稚園・保育園・小学校・中学校がある」という紹介がされています。 (SUUMO) 実際、小学校・中学校の校区を確認すれば、ファミリー居住にも対応可能なエリアといえます。
（※幼稚園・ホームセンター・ディスカウントショップも所在エリア内に複数ありますが、代表5施設として上記を選定しました。）
4. 中古物件の価格相場
「谷町四丁目駅」駅徒歩圏の中古マンション価格相場を整理します。
- 直近3年間で「＋13.73％」上昇のデータあり。 (住まいインデックス〖LIFULL HOME’S〗)
- 坪単価で「約248.8万円／坪（前年比＋7.98％）」。 (〖HowMa 不動産売却無料査定サイト〗家を高く早く売るための査定メカニズム)
- 間取り別の中古マンション平均価格（ATHOMEの集計）では、駅徒歩15分以内・すべての間取りを含めた「4,340.19万円」が掲載されています。 (アットホーム)
- 「大阪市中央区大手前」エリアの徒歩5分圏で「坪当たり約222万円／坪（5分）」「1分圏では約240万円／坪」というデータもあります。 (ダイヤモンド不動産研究所)
これらを踏まると、本物件「エステムプラザ大手前エヴァース」も、徒歩3～5分という非常に利便性の高い立地であるため、上記相場よりもやや上振れする可能性があると想定できます。
5. 治安・住環境の評価
治安に関しては、エリア全体として複数の見方があります。
ポジティブな評価としては、「谷町四丁目駅エリアは非常に治安の良い地域として有名です。行政・公共インフラが集中する駅近地域としての抑止力も働く可能性があります」という記述があります。 (不動産投資TOKYOリスタイル) 一方で、区全体でみると「大阪市中央区は24区中24位＝最も犯罪率が高め」というデータも出ています。 (IE Agent)
そのため、「本件エリア（谷町四丁目）＝必ずしも夜間・裏道まで明るく人通りがあるわけではない」という注意も添えられています。 (レジデンスコミュニティ)
総合的には、日中・駅周辺は十分に安心と言えますが、夜間・裏道・建物外囲回りまで含めて現地確認をしておいたほうが良いでしょう。
6. 本物件の訴求ポイント（居住者目線）
- 駅徒歩わずか3〜5分という立地で、通勤・通学・お出かけともにアクセスが良好。
- 谷町線・中央線という2線利用可能で、都心・大阪市内主要駅への移動にも優位。
- 構築年も2012年築と築浅に近く、設備・構造面でも安心感あり。
- 周辺にコンビニ・ファッションビル・図書館・小学校等が揃っており、生活利便性が高い。
- 中古価格相場も上昇傾向にあり、この立地・築年数・駅徒歩条件なら資産性も検討可能。
7. 注意すべき観点（居住検討者目線）
- 物件が「都心・行政機関・オフィス街」に近いため、夜間や休日は人通りが少なめ・静けさが増すという声あり。実際、住みやすさレポートでは「週末の夜は静かすぎて少し寂しい」という口コミがあります。 (note（ノート）)
- 外回り・裏道・駐輪場・共用通路等の視認性・照明状況を、内見時に確認しておいた方が安心です。 (レジデンスコミュニティ)
- 中古物件であるため、管理状況・修繕積立金・将来的な修繕計画を確認しておく必要があります（特に都心部高層マンションゆえに長期コストがかかる可能性あり）。
- 資産性という観点では相場が上がっているとはいえ「都心官庁街・商業エリア特有の構造」ゆえ、住み手・借り手の属性変化による影響も考慮すべきです。
8. まとめ
「エステムプラザ大手前エヴァース」は、都心・大阪市中央区糸屋町・駅徒歩3〜5分という良立地に加え、2012年築で築浅寄りという好条件を兼ね備えた物件です。生活利便施設もそろっており、駅利用者数も十分。中古相場も上向きであり、居住・投資のいずれにも検討価値があります。
一方で、都心部ならではの「夜間・休日の静けさ」「裏道や共用部の視認性」「将来的な修繕・管理コスト」の観点も忘れずにチェックすることをおすすめします。
もし、間取り・階数・採光・眺望・賃料想定など、さらに細かい条件で比較分析をご希望でしたら、お知らせください。
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