1. 立地概要
物件「エステムプラザ難波EASTⅡブレスト」は、大阪市浪速区下寺（または近隣区画）に立地するマンションです。 (いい部屋ネット) 最寄り駅は、 四天王寺前夕陽ヶ丘駅（大阪メトロ 谷町線）で、駅から徒歩圏にあると紹介されています。 (SUUMO) 築年数や建物詳細は物件資料により異なりますが、総戸数101戸という規模感が報告されています。 (リハウス) 都市部・利便性重視の立地であり、居住用途・投資用途のいずれも検討可能なポテンシャルがあります。
2. 駅・交通アクセス・利用状況
四天王寺前夕陽ヶ丘駅は地下構造・2面2線の駅で、1968年（昭和43年）12月17日に営業を開始しました。 (naniwa-subway.net) 駅の1日あたりの乗降人員（2024年11月12日調査）では、乗車12,349人・降車13,056人、合計25,405人というデータがあります。 (大阪市営地下鉄) 他の報告では「22,264人」というランキング値もあり、大阪メトロの谷町線の中では中上位の利用状況です。 (KCSF)
この数字から、駅は「主要ターミナルに近接しながらも、極端に混雑する駅ではない」という程よいバランスの立地と捉えられます。例えば、通勤・通学・都心アクセスの利便性がありますが、駅周辺が過度に混雑・激変化するエリアというわけではありません。
3. 周辺環境・生活利便施設（施設5選）
本物件の周辺には、毎日の暮らしを支えるスーパーや公共施設、教育機関などが揃っており、住みやすさを感じられる環境です。以下に実在する施設を5つピックアップして、概要を記載します。
- ライフ四天王寺店（スーパー）：大阪メトロ谷町線「四天王寺前夕陽ヶ丘駅」4号出口から徒歩約２分。住所は大阪府大阪市天王寺区四天王寺1-5-38。営業時間は9:30〜22:00。日常の買い物に非常に近く便利。 (店舗検索｜ライフコーポレーション)
- **食品館アプロ夕陽丘店（ディスカウント／スーパー）：「四天王寺前夕陽ヶ丘駅」1番出口から徒歩約3分。住所：大阪市天王寺区六万体町1-37。リーズナブルなプライスで地元住民から好評。 (バッカス不動産は最大仲介手数料無料)
- **天王寺警察署（警察署）：「四天王寺前夕陽ヶ丘駅」近く、住所：大阪市天王寺区六万体町5-8。駅から徒歩数分圏内という立地。治安面での安心材料の一つとなります。 (ナビタイム)
- 大阪市立夕陽丘図書館（図書館）：駅近傍の天王寺区エリアには文化・教育施設が点在しており、図書館利用が徒歩圏にあることで静かな暮らしを求める住民にもメリット。例えば、天王寺区には図書館が複数あり、「文教の町」として紹介されています。 (大阪府警察)
- 大阪夕陽丘学園高等学校（高校）：本物件エリアから徒歩圏の教育機関として挙げられており、住所：大阪市天王寺区下寺／近隣。物件周辺の環境説明の中に、「教育環境も充実している」との紹介あり。 (SUUMO)
以上のように、スーパー等の生活利便施設、公共・教育インフラが近くに整っており、「通勤・通学・日常生活のバランスが取れた立地」と言えます。
4. 中古物件の価格相場
「四天王寺前夕陽ヶ丘駅」エリアの中古マンション価格相場について、複数のデータを整理します。
- 2025年6月時点で、駅徒歩圏の中古マンション相場は「約4,506万円」と報告されています。 (LIFULL HOME’S)
- より細かく、「専有面積70m²の中古マンション平均価格：4,863万円（平米単価 69.5万円）」というデータあり。 (LIFULL HOME’S)
- 坪単価ベースでは「約245万円／坪（前年比＋11.4％）」という報告もあります。 (〖HowMa 不動産売却無料査定サイト〗家を高く早く売るための査定メカニズム)
- さらに、直近3年間の価格上昇率が約9.98～10.34％というデータもあります。 (住まいインデックス〖LIFULL HOME’S〗)
これらを踏まると、本物件「エステムプラザ難波EASTⅡブレスト」も、駅徒歩圏という優れた立地のため、相場水準並み、あるいはそれよりやや上振れる可能性があります。ただし階数・向き・築年数・専有面積・共用施設・管理状況等の個別条件によって実際の価格や価値は左右されますので、物件検討時にはそれらも確認が必要です。
5. 治安・住環境の評価
治安・住環境についても、駅周辺・エリア全体の評価を整理します。
- 「四天王寺前夕陽ヶ丘駅」の住みやすさ調査において、「人通りは多く、警察署や交番が近くにあるので、治安も比較的良い」という評価があります。 (ラク賃不動産)
- また、天王寺区自体が「再開発・人口維持率が周辺エリア平均を上回っている」という将来性の指摘もあります。例えば、同区の将来人口（2050年予測）が2020年比100として106.0というデータがあります。 (ダイヤモンド不動産研究所)
- 一方で、都心近郊の物件ゆえに、「夜間・裏道の暗さ」「繁華街・観光地近接ゆえ混雑・浅夜帯の変化」があるとの注意もあり得ます。
総合的には、駅徒歩圏・警察署近傍・生活利便施設が揃っているという点で住環境としては好印象ですが、物件検討時には「夜間の通路・駐輪場照明・共用部の防犯状況」なども併せて確認すると安心です。
6. 本物件の訴求ポイント（居住者目線）
- 駅徒歩至近、利便性の高い立地（四天王寺前夕陽ヶ丘駅利用）に加え、谷町線を中心とした都心アクセスが確保されている。
- スーパー・公共インフラ・教育施設が徒歩圏に整備されており、日常生活の利便・安心感を備えている。
- 中古マンション相場が堅調に上昇傾向にあり、資産としての価値も検討に値するエリアと言える。
- 治安評価も「比較的良好」とされており、住み替え・ファミリー居住にも視野に入れられる。
7. 注意すべき観点（居住検討者目線）
- 都心・中心街近傍という立地ゆえに、夜間や休日の人通り・静けさ・騒音・裏道環境等に差が出やすい可能性があるため、実際の内見時に周辺時間帯も確認しておくべき。
- 中古物件であるため、築年数・修繕履歴・管理費・修繕積立金等の状況も把握が必要。特に高層・共用施設が充実した物件では将来の共用部修繕コストが影響することも。
- 購入・居住目的により、「専有面積・階数・向き・眺望・遮音性」等の条件が相場より価値に影響を与えるため、これらの条件を物件ごとに慎重に比較検討すること。
8. まとめ
「エステムプラザ難波EASTⅡブレスト」は、四天王寺前夕陽ヶ丘駅徒歩圏という良立地に加え、生活利便・教育環境・治安・中古相場など、居住・資産両面で魅力を備えた物件です。特に「都心アクセス重視」「日常生活利便重視」「利便性と静けさのバランスを求める」方には検討価値が高いと言えるでしょう。一方で、都心ならではの環境ゆえに「実際の時間帯・共用部・修繕状況」などもチェックの上、総合的に判断することをおすすめします。
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