1. 物件概要と立地の特徴
「アクアプレイス天王寺」は、JR大阪環状線「寺田町駅」を最寄り駅とする都市型マンションを想定する物件名です。所在地としては大阪市天王寺区またはその近隣、大道・阿倍野・天王寺町北あたりを念頭に置き、駅徒歩数分～10分圏内を前提とします。
寺田町駅周辺は、天王寺・阿倍野エリアと隣接しており、繁華・商業施設・公共施設アクセス力と、比較的落ち着いた住宅街エリアとのバランスを持つ地域です。駅北側・南側で街並み性・用途性に差が見られやすく、物件向き・階数・道路との距離・採光・遮音設計といった仕様面の工夫が快適性を左右しやすい立地条件です。
駅徒歩5分以内の立地であれば日常交通・買物・公共施設アクセス性に大きな優位性を持ちます。徒歩10分前後でも、周辺施設との距離バランスが取れていれば十分に魅力を備える物件になりうる地域です。
また、駅高架化や駅前整備・道路拡張などの都市インフラ改変可能性も視野に入れながら、建築設計段階で将来性を考慮する余地を残すことが望ましいでしょう。
2. 駅「寺田町駅」とその利用状況
駅概要と構造
寺田町駅（てらだちょうえき）は JR 西日本の大阪環状線の駅で、天王寺駅から一駅の位置にあります。高架駅構造を持ち、上下線2面2線の構造です。 (0search37)
駅には北口・南口があり、改札口・券売機・ICカード対応改札を備えています。ICOCA等の交通系ICカードが利用可能です。 (0search25)
駅前道路網には国道25号線が北口側に接し、交通量や通行動線が一定あります。南側方向は住宅街・商店街方向が広がっており、落ち着いた通行路や狭小路が混在する街並み特性があります。 (0search37)
駅周囲の飲食店・商店街施設も多く存在し、駅北口を中心に飲食・カフェ・ショップが並ぶエリアとしての顔を持ちます。南口側は比較的静かな住宅・商業ミックス地域という印象があります。 (0search21)
乗降者数・利用実績
寺田町駅の1日あたり乗降者数（JR環状線としての統計）について、複数データを参照して整理します。
- StatResearch の駅別乗降客数統計によれば、寺田町駅の1日乗降客数は 31,362人 です。 (StatResearch)
- Wikipedia における 2023年度の1日平均乗車人員は 16,282人 とされています（乗車ベース） (ウィキペディア)
- 駅別ランキング（JR大阪環状線）では、寺田町駅は乗降客数 31,362人／日 で13位とされるデータがあります (StatResearch)
- 別の駅利用視点では、駅乗降統計を整理したサイトが過去の「2015年時点で寺田町駅乗降客 33,158人／日」の記録を示しており、長年にわたる利用実績も把握されています。 (station.kkty.jp)
- また、駅構内案内サイトでは、令和5年度の乗降客数および構内の運用概要として 16,282人 を掲載しています（ただしこれは乗降合計か乗車のみか統計区分要留意） (大阪環状線 –)
これらを総合すると、寺田町駅の1日乗降者数は 3万人前後（乗降合計） の水準と見積もることが妥当です。駅利用規模としては中規模～やや小さめの環状線駅という位置づけになります。
乗降客数が中規模であることは、日常の交通利便性は確保されつつも過度な混雑感は出にくいというバランス性を持つ駅環境と解釈できます。
3. 中古マンション価格相場・売買動向
相場水準・取引事例
寺田町駅周辺・天王寺区寺田町エリアの中古マンション相場を、公開データ・ポータル掲載事例・分析サイトから整理します。
- Homes の中古マンション相場情報によれば、寺田町駅近辺の中古マンション相場（70㎡換算）では 4,123万円 と算出されています。 (ライフルホームズ)
- SUUMO の中古マンション検索では、駅近物件例として「天王寺スカイハイツ」が 3,398万円 という事例が挙げられています。 (SUUMO)
- また、他の SUUMO 掲載物件例では、寺田町駅徒歩6分・2LDK+S・84.77㎡ で 4,280万円 という物件があります。 (SUUMO)
- Fukuya 不動産の寺田町駅マンション一覧では、「ノバカネイチ天王寺Ⅱ番館」が 2,580万円（3DK、築年古め、駅徒歩条件有り）等、駅近・築古物件例も併記されています。 (fukuya-k.co.jp)
- アセットロケットによれば、寺田町エリアの中古マンションの取引事例をもとにした相場は、坪単価 206.8万円／坪、平米単価 62.6万円／㎡ と報じられています。 (アセットロケット)
- また、Diamond 不動産の分析では、天王寺区寺田町の中古マンション平均取引価格を 3,166万円（坪174万円） とし、10年前比 +72.0％ の上昇実績が示されています。 (ダイヤモンド不動産研究所)
- 不動産ナビ（マンションナビ）では、天王寺区寺田町の中古マンション相場帯を 4,004万円～4,304万円 とする分布を紹介しています。 (全国の分譲マンション相場を一目でズバリ！｜マンションナビ)
- HowMA の駅別売却相場分析では、寺田町駅の売却相場を 3,834万円 とするデータを出しており、駅近物件水準の目安を示しています。 (〖HowMa 不動産売却無料査定サイト〗家を高く早く売るための査定メカニズム)
これらを整理すると、寺田町駅近接・仕様良好物件の実務的目安価格帯は 3,500万円～5,000万円台前後 として想定できそうです。築年・間取り・駅徒歩距離・階数・向き・設備仕様など要素差で価格差が出やすい地域です。
特に、駅徒歩5分以内・築浅・広め面積・良好仕様の物件では、相場上限に近づくレンジになる可能性もあります。
相場変動・将来の見通し
寺田町エリアの中長期相場変動をみると、Diamond 不動産分析では 10年で +72.0％ の上昇実績が示されており、地区価値向上傾向が読み取れます。 (ダイヤモンド不動産研究所)
また、アセットロケット相場分析でも坪単価上昇方向のデータが示されており、地域の資産価値向上傾向を支持しています。 (アセットロケット)
一方、駅規模・周辺競合物件数・築年数ストック量などが抑制要因になる可能性も残るため、物件仕様での差別化・ブランド感・設計品質が評価を左右しやすい地域とも言えます。
需要・供給バランス・再開発・都市交通政策変化など要因にも注視する必要があります。
4. 周辺施設（生活利便・公共・教育など）5選
物件検討者にとって、周辺施設の有無と距離感は重要な判断要素です。以下、寺田町駅近辺または徒歩圏内に実在する施設を5つピックアップし、概要を紹介します（住宅・公共・文化・商業機能を含む）。
| 施設名 | 所在・距離想定 | 概要 |
|---|---|---|
| 天王寺動物園 | 天王寺公園内（駅徒歩10～15分圏） | 大阪屈指の動物園。自然・憩い空間として地域住民にも親しまれる施設。 |
| 大阪市立美術館 | 天王寺公園内近接 | 美術・展覧施設。文化性・公共性の高い拠点施設。 |
| 大阪市立天王寺図書館 | 天王寺区 | 公共図書館。地域学習・資料閲覧・静読空間として機能。 |
| 天王寺警察署 | 天王寺区 | 地域治安確保・巡回・住民相談等を担う拠点警察署。 |
| 天王寺郵便局 | 天王寺区 | 郵便・貯金・ゆうちょサービスを扱う地域郵便局。 |
また、商業施設・スーパー・飲食店も駅近周辺に複数存在し、飲食店街・商店街風景が駅北口側によく整っていると住民レビューに報告されています。駅北口にはカフェ・飲食店が複数並び、南口方向は静かな住宅街との接点があるとの体験談もあります。 (ライフルホームズ)
これら施設との距離・動線・視認性・アクセス性を物件選定段階で確認できれば、居住快適性を評価するうえでの大きな材料になります。
5. 治安・安全性の見通し
寺田町駅周辺および天王寺区・阿倍野区接点地の治安・地域環境について、公開情報・体験談・地域特性から整理します。
安心要素・強み
- 駅北口・主要道路沿いは人通りが多く、夜間でも通行安定性が確保されやすい区画があります。
- 駅前商店街・飲食店・商業施設密集地域では夜間灯りが確保されやすく、街灯・商店照明・通行視線確保がなされやすい環境です（住民レビューでも「飲食店多い」「飽きない店が多い」といったポジティブな声あり） (ライフルホームズ)
- 駅南口側・住宅街側では比較的落ち着いた通りが多く、夜間交通量も限定される区画が複数見られるという印象も地域レビューで言及されます。 (ライフルホームズ)
- 天王寺・阿倍野方面の公共施設・警察署近接性も治安支援要因となる可能性があります。
注意点・リスク要因
- 駅北口・幹線道路沿い住戸では車両通行音・交通騒音影響・振動のリスクが顕在化する可能性があります。窓向き・遮音仕様・騒音測定など確認が望ましいです.
- 路地・裏道通路では夜間照明不足・視界遮蔽区画が出ることもあり、夜間歩行ルート安全性を現地確認する必要があります.
- 建物間隔密集区画・敷地間距離狭小区画では採光・通風不良・視界遮蔽のリスクが上がるため、物件設計・向き選定が重要です.
- 商業混在地域に接する物件では、ゴミ収集日・深夜営業店舗による騒音・活動影響も無視できない要素となる場合があります.
総合的には、寺田町駅周辺は「利便性と居住性のバランス」を取りやすい地域であり、設計配慮と敷地選定次第で安心快適な住環境が十分実現可能と考えられます。
6. 検討者向けまとめ
交通利便性・駅近性
寺田町駅は大阪環状線の駅で、天王寺駅隣接という立地優位性を持ちます。駅徒歩数分程度の物件であれば日常移動利便性は非常に高く、通勤・通学・レジャーアクセスにも有利な立地になります。乗降者数は約3万人前後の規模で、混雑感は中規模駅相応の落ち着きも期待できます。
資産性・相場感
寺田町駅近接物件の中古マンション相場は、坪単価 200万円台前半・平米単価 60万円台前後という取引事例データが見られます（例：坪単価206.8万円／坪、平米単価62.6万円／㎡） (アセットロケット)。駅徒歩良条件・仕様良好物件であれば実務価格帯は 3,500万円～5,000万円前後 が有力レンジと考えられます。
過去価格変動では 10年で +72％ 上昇という分析もあり、地域資産価値上昇傾向を背景に持つエリアと読み取れます。 (ダイヤモンド不動産研究所)
周辺施設・生活環境
天王寺動物園・大阪市立美術館・公共図書館・警察署・郵便局など文化・公共機関も徒歩圏にある可能性が高いエリアです。また、駅北口周辺には飲食店・商店街が発展しており、日常外食・商業利便性の観点でも恵まれています。住環境利便性が整った地域性を持つと見なせます。
治安・地域印象
駅前通行量確保地域や商店街照明・公共施設近接性が安心材料になる一方、幹線道路・通行音・裏通路夜間安全性・視界遮蔽リスクなども無視できない要素です。物件仕様・構造・設計配慮・現地視察を重視すべき地域とも言えます。
これらを踏まえると、アクアプレイス天王寺 は「天王寺近接性・駅利便性・文化公共施設密集性を背景に持ち、居住快適性とのバランスを追求できる物件候補」のひとつとして魅力がある立地です。実際に検討するにあたっては、向き・階数・遮音性・眺望・採光・設計品質などの物件仕様を精査しながら比較検討されることをお勧めします。
物件の詳細確認や募集状況はこちらからご覧ください：
アクアプレイス天王寺 募集状況
また、寺田町駅の賃貸物件全体の募集状況はこちら：
寺田町駅 賃貸物件の募集状況
