はじめに
ＷＯＢ塚本は、最寄駅を 塚本駅（JR東海道線／JR神戸線ほか） と想定される物件です。本稿では、塚本駅周辺の交通特性・乗降者数、中古物件の相場動向、治安・安全性、周辺施設環境などを具体的にまとめ、物件検討者にとってわかりやすく整理します。なお、物件仕様（築年・階数・間取り・方角等）によって評価は変動するため、本稿は「塚本駅近傍・駅近物件」の一般情報としてご活用ください。
以下の構成でご案内します：
- 塚本駅の概要と交通特性
- 駅の乗降者数データ
- 中古物件価格相場と価格動向
- 周辺施設例（5施設）
- 治安・安全性の観点
- 総合整理
1. 塚本駅の概要と交通特性
駅概要
塚本駅（つかもとえき）は、大阪市淀川区に位置し、JR西日本の東海道本線および神戸線（京都線との直通含む）等が停車する駅です。Wikipedia において、2023年（令和5年）時点での1日平均乗車人員は 18,724人 と報じられています。 (ウィキペディア)
駅構造としては、高架駅で 2面4線 の島式ホーム構成となっており、混雑緩和・運行の柔軟性を確保している形です。 (進学ネット)
また、駅は ICOCA 対応の直営駅であり、利便性のための交通系IC利用が可能です。 (進学ネット)
駅周辺は住宅地・商業地が混在するエリアで、通勤通学利用とともに日常生活拠点としての性格も持ち合わせています。 (Woman.CHINTAI)
アクセス・所要時間イメージ
塚本駅を最寄駅とする物件では、以下のようなアクセス優位性が期待できます：
- JR線利用で 大阪駅へ約4分程度 と、都心部アクセスが良好という利点がしばしば挙げられています。 (賃貸.net)
- 神戸・三ノ宮方面へのＪＲ乗継アクセスも一定程度確保可能。 (賃貸.net)
- 周辺には住宅街が広がっており、駅徒歩利用が現実的な距離設定の物件が多くなる傾向があります。 (Woman.CHINTAI)
- 終電ダイヤなどの運行時間帯も、都心乗り入れ線との兼ね合いで比較的使いやすい時間帯設定がされるケースが多いようです。 (賃貸.net)
こうしたアクセス特性は、通勤・通学・都市内移動利便性を重視する検討者にとって大きな評価要素となります。
2. 駅の乗降者数データ
物件周辺の交通利用実態を把握するため、塚本駅の乗降者数データを整理します。
- JR西日本の駅別乗降客数ランキングにおいて、塚本駅の1日平均乗降客数は 35,612人 と報じられています。 (StatResearch)
- 別の統計でも同様に 35,612人／日 という数値が示されています。 (StatResearch)
- さらに、JR神戸線・駅別ランキングとして、塚本駅は 19位 に位置し、乗降客数 35,612人という数値が挙げられています。 (StatResearch)
- また、駅利用の乗車者数のみの観点では 2017年度データで 18,158人／日（定期比率 約67.6%） という統計も存在し、通勤・定期利用の比率が高い駅であることを示しています。 (express22.xsrv.jp)
- 過去データとして、駅別乗降客数をまとめる駅情報サイトでは、東海道線乗降数 35,104人という古い年次データも見られます。 (station.kkty.jp)
これらを総合すると、塚本駅は 1日3万～4万人規模の乗降客数 を有する駅であり、一定の人流を背景に持つ交通拠点と言えます。
また、利用者数の変動傾向を見ると、駅乗降数ランキングで下位ではなく中堅から上位域にあることが示されており、駅近物件には安定した利用ポテンシャルが見込まれます。
3. 中古物件価格相場と価格動向
検討者にとって極めて重要な指標が中古物件価格相場です。以下、公開情報をもとに塚本駅周辺・淀川区塚本地域の相場および価格推移を整理します。
相場データ
- Homes によれば、2025年7月時点で塚本駅の中古マンション相場は 約3,269万円 と記載されています。 (LIFULL HOME’S)
- 不動産ナビサイトでは、淀川区塚本地域の売買相場を 3,016万円～3,316万円 とする事例帯も示されています。 (全国の分譲マンション相場を一目でズバリ！｜マンションナビ)
- Sumai-Surfin のマンション情報では、実販売価格帯として 3,188万円 ～ 3,568万円 の物件が複数掲載されており、駅近中層・中規模物件の事例として参照可能です。 (住まいサーフィン)
- Will不動産販売のデータによると、塚本駅最寄マンション・過去 3 年の成約例として 60㎡台で平均価格 2,656.7万円、70㎡台で 2,714.5万円 という実績があります（築年平均 19〜21年程度） (ウィル)
- Diamond 不動産では、塚本駅地域の中古マンション価格推移として、現在価格を 1,483万円（平均的物件・条件あり）と示す分析もあり、10年前比 +126.1% の上昇実績を併記しています。 (ダイヤモンド不動産研究所)
- さらに、別の Diamond 不動産記事では、現在価格を 1,633万円（坪単価 180万円／坪） とする推定例もあり、同じく 10年前比 +119.4% の上昇実績を示しています。 (ダイヤモンド不動産研究所)
これら複数データを併せて見ると、塚本駅近傍の中古マンションにおける実勢レンジは 約2,500万円台～4,000万円弱、条件差を反映すればもう少し上下の幅を含むという見方が妥当ではないかと推察されます。
価格推移・将来予測
- HowMa の駅別価格指標によれば、塚本駅のマンション価格相場は 149.9万円／坪 という数値が示されており、前年比 +4.34% の増加を伴うデータも併記されています。 (〖HowMa 不動産売却無料査定サイト〗家を高く早く売るための査定メカニズム)
- 過去7年での価格上昇率として +42.75% 上昇という記録も紹介されています。 (〖HowMa 不動産売却無料査定サイト〗家を高く早く売るための査定メカニズム)
- Diamond の価格推移分析では、10年後予想価格上昇率として +25.8% の見通しを示す例があり、長期的な資産性を想定した見方も紹介されています。 (ダイヤモンド不動産研究所)
- ただし、同社記事の中央値・前提条件によっては予測下方修正シナリオも併記されており、過度の楽観視は避けるべきとする言及も見られます。 (ダイヤモンド不動産研究所)
これを総合すると、塚本駅近傍物件では過去長期にわたり価格上昇トレンドが確認されており、一定の資産性期待を持てるエリアであると言えるでしょう。ただし、物件条件差・築年・設備仕様・維持管理状態などの影響は大きいため、将来予測はあくまで参考指標として扱う必要があります。
4. 周辺施設例（5施設）
物件検討者にとって、住環境を支える施設の存在は評価要素のひとつです。以下、塚本駅周辺または徒歩利用圏内にある実在施設を5件挙げ、概要を示します。
| 施設名 | 種別 | 所在地または目安距離 | 概要 |
|---|---|---|---|
| 塚本郵便局 | 郵便局 | 淀川区塚本周辺 | 郵便・ゆうパック取扱、各種郵便サービスを提供する地域公共インフラ拠点。 |
| 淀川区立塚本小学校 | 小学校 | 塚本地域 | 公立小学校。通学学区としての存在が子育て世帯にとって重要な判断材料となる施設。 |
| 淀川区役所西部（出張所等） | 行政施設 | 淀川区 | 地域住民サービス・行政手続き対応拠点があることで、住環境としての利便補完になる施設。 |
| スーパーマーケット（例：ライフ 塚本店 など） | スーパー | 駅徒歩圏 | 日常食料品・生活必需品調達の拠点。駅近物件では徒歩買物利便性が重視されるため、こうした店の有無は重要。 |
| 図書館または公共施設（淀川区図書館 系） | 図書館 | 区域内 | 公共図書館として書籍貸出・閲覧室等運営。地域文化・学習拠点として住環境価値を支える。 |
これら施設が徒歩または自転車圏内にあることで、日常生活利便性・公共性・子育て環境などの観点で物件評価を後押しする要素となります。
また、塚本駅周辺には商店街、小売店、飲食店、コンビニエンスストア、薬局など商業施設が多数点在しており、買物利便性・生活環境としての充実度は比較的高いとされる記述も複数見られます。 (Woman.CHINTAI)
5. 治安・安全性の視点
物件選定において「治安・安全性」は無視できない要素です。塚本駅近辺エリアの治安傾向や注意点を整理します。
治安傾向
- 塚本駅周辺は、住宅地が中心に広がる地域であり、商業地域混在ながら過度な賑わいと静寂性のバランスが取れているとの地域紹介記事があります。特に女性一人暮らし視点の記事で「落ち着いた場所で治安が良い」との評価も一部見られます。 (Woman.CHINTAI)
- ただし、駅近・主要通り沿い区画と、裏道・細路地区画との差異が出やすく、夜間照明や人通りの有無を事前に現地確認すべき点とされています。 (Woman.CHINTAI)
- 駅通路・高架下・歩道幅・視界確保など、共用空間設計が不利な区画では安全性評価が下がる可能性があります。
注意すべき条件
- 裏通り・建物間通路など夜間暗がりになりやすい場所については、現地夜間状況確認が不可欠。
- 建物玄関・共用廊下・駐輪スペース・外構照明・監視カメラなど防犯設備が充実しているかを物件仕様で確認すべきです。
- 駅への動線（徒歩道・歩道幅・交差点見通し・信号設置など）や交差道路交通量も安全性に影響を与えるため、通勤時間帯・夜間帯を含めて動線観察が重要です。
- 駅構内出入口・高架部分・階段通路など、住戸から駅アクセスにかかわる動線領域を把握し、夜間も利用しやすい環境かを確認することが望まれます。
総じて、駅近・主要通り沿い物件であれば安全性面で比較的有望な候補となりやすいですが、物件周辺の通路配置・照明状況・視界確保といったディテール確認は必須と言えます。
6. 総合整理
「ＷＯＢ塚本」は、塚本駅近接物件という立地ポジションを活かし得る可能性を持ちます。駅乗降者数は 3 万〜4 万人規模と比較的高く、交通利用ポテンシャルを背景に持つ駅です。中古マンション相場データからは、駅近条件による実勢レンジが 約2,500万円台〜4,000万円弱 程度と見られ、条件次第で上下幅がある価格帯です。価格上昇傾向も複数データで確認され、資産性を一定程度期待できる地域と位置づけられます。
また、周辺施設環境（郵便局・学校・図書館・スーパーマーケット等）の存在は住環境としての補完要素となります。治安面ではおおむね落ち着いた住宅地性格を持つという評価もありますが、夜間照明・裏通路区画・建物動線設計など注意すべき点も複数あります。物件選定時には、駅徒歩距離・方角・階数・眺望・騒音・動線配置・防犯仕様などを慎重に比較検討することをおすすめします。
以下、指定のリンク形式を記します。
ＷＯＢ塚本 募集状況
→ https://www.property-bank.co.jp/bldg1222826938
塚本駅 賃貸物件の募集状況
→ https://www.property-bank.co.jp/rent/osaka/STN2418
