1. 物件概要・立地
大阪市浪速区下寺３丁目に立地するマンション、
エステムコート四天王寺夕陽丘II（以下「本物件」）は、地下鉄堺筋線「恵美須町駅」から徒歩圏内でアクセス可能な暮らしやすい立地にあります。
最寄駅「恵美須町駅」から徒歩数分という立地ながら、少し足を伸ばせば「四天王寺前夕陽ヶ丘駅」なども利用可能という交通ポテンシャルもあります。 (SUUMO)
この立地は、「なんば」「天王寺」「日本橋」など大阪市内の主要エリアへもアクセスが良好で、居住・投資ともに検討しやすい条件と言えるでしょう。
2. 最寄り駅「恵美須町駅」のアクセス・乗降者数
「恵美須町駅」は大阪市高速電気軌道（＝大阪メトロ／堺筋線）に属しており、2022年度の1日平均乗降者数は 約18,920人 と報告されています。 (railway.sidearrow.net) また、別のデータでは約21,496人という数値も出ています。 (Re-urbanization -再都市化-)
駅自体は決して“超大型駅”ではありませんが、日常の生活圏としては十分な交通量・利便性を備えており、通勤・通学の“交通ストレス”も比較的少ないと言えそうです。
特に「なんば」や「天王寺」方面へのアクセスが良好なため、都心寄りで暮らしたい方には魅力的な選択肢となるでしょう。
3. 周辺環境・街の特徴
3-1 商業・生活利便性
「恵美須町駅」周辺は、観光地「新世界」や電気街「でんでんタウン」が近く、買い物・外食・娯楽ともに豊富です。 (大阪来てん)
また、生活必需品の購入ができるスーパーやコンビニ、ドラッグストアも徒歩圏に確認できます。例えば、本物件周辺では「ライフ下寺店」が約140 m圏内に存在します。 (いい部屋ネット)
こうした点から、「暮らしやすさ・利便性」という観点ではかなり高い評価ができるエリアです。
3-2 周辺施設・住環境
本記事では、物件周辺にある実在の施設を5件ピックアップしてご紹介します（徒歩圏にある施設を中心に）。
- ライフ下寺店（スーパー）
約140 m圏。日常の食料品・日用品の買い出しに便利です。 (いい部屋ネット) - 大阪市立日東幼稚園（幼稚園）
約150 m圏。小さいお子さまがいる家庭にとって“近くに教育施設がある”という安心感になります。 (いい部屋ネット) - 大阪府浪速警察署（警察署）
周辺の治安観点からも言及されており、駅近く「恵美須町西1・2丁目」あたりでは警察署から近い立地が“比較的落ち着いたエリア”とされています。 (大阪来てん) - 大阪赤十字病院（病院）
物件案内ページでも紹介されており、医療施設にアクセス可能な環境が整っています。 (estem-p.co.jp) - 大阪市立心和中学校（中学校）
約140 m圏。教育機関が近接していることで、通学面でも安心感があります。 (いい部屋ネット)
3-3 街の雰囲気・住みやすさ
「恵美須町駅」周辺の街の雰囲気については、評価が割れている部分もあります。例えば「買い物のしやすさ」「交通の利便性」は高く評価される一方で、「治安の良さ」「自然の多さ」は低めに出ており、総合的な住みやすさスコアとしては“3点前後”というデータもあります。 (ライフルホームズ)
また、“夜間の街の雰囲気”に関しては、観光地・繁華街が近いために賑やかである一方、デメリットとして「夜間は女性の一人歩きに注意が必要」といった声も複数確認されています。 (マンションノート)
とはいえ、駅北側・居住区側（恵美須西1・2丁目あたり）は比較的落ち着いた環境という報告もあり、物件の立地を“どの丁目か”“どの方向か”までチェックすることが大切です。 (大阪来てん)
4. 中古物件価格相場
物件検討するうえで気になるのが“価格相場”。「恵美須町駅」周辺エリアにおける中古マンションの最新相場を整理します。
- 70 m²（専有面積）換算での平均価格： 約5,652万円（2025年10月時点）と報告されています。 (ライフルホームズ)
- 坪単価換算では「約248.7万円／坪」というデータもあり、前年から約＋20.25％上昇という数字も出ています。 (〖HowMa 不動産売却無料査定サイト〗家を高く早く売るための査定メカニズム)
- なお、実際の売出し事例としては、専有面積23.8 m²・築3年ほどの1DKが約3,280万円という事例も。 (SUUMO)
- 本物件【エステムコート四天王寺夕陽丘II】自体の坪単価目安は“約312万円／坪”という査定もあります。 (〖HowMa 不動産売却無料査定サイト〗家を高く早く売るための査定メカニズム)
以上を総合すると、本物件の立地・交通条件・規模・築年数等を鑑みて、「㎡単価数十万円～数百万円」幅の価格帯が想定され、エリアの平均よりやや高めのポジションも考えられます。購入検討・資産検討ともに「このエリアで5,000万円台前後～」という目安を頭に入れておくとよいでしょう。
5. 治安・安全性の視点
街選びにおいて“治安”は重要な判断材料です。以下、恵美須町駅周辺・本物件周辺の治安・安全性について整理します。
- 「浪速区」全体として犯罪発生件数が大阪市内では上位に挙げられており、特に「恵美須町・新今宮界隈」は“おすすめできないエリア”として言及されることもあります。 (マンスリー48)
- クチコミとして「夜になるとかなりディープ。ホームレスが寝ていたり、酔っ払いがいるので女子の一人歩きは絶対にダメな地域」との声も。 (マンションノート)
- 一方で、「駅北側・恵美須西1・2丁目あたりは、警察署が近く目が届きやすいエリア」という報告もあり、立地次第で“落ち着いた暮らし”が可能という見方もあります。 (大阪来てん)
つまり、「立地の“丁目・方向”」「建物の築年・仕様」「住戸階数」などによって環境の印象が大きく異なるエリアだということです。内見の際には、夜間の雰囲気や建物入口周辺・通路の様子など、“居住ゾーンとしての安心感”を現地確認することをおすすめします。
6. 周辺施設ピックアップ（5選）
改めて、本物件周辺の施設をまとめます。
- ライフ下寺店（スーパー）－約140 m。日常の食料品・買い出し利便に優れた立地。
- 大阪市立日東幼稚園（幼稚園）－約150 m。子育て環境にも配慮できる点。
- 大阪府浪速警察署（警察署）－安心感を得られる拠点が近くにあるというメリット。
- 大阪赤十字病院（医療施設）－徒歩圏で医療拠点へアクセス可能。暮らしの安心材料に。
- 大阪市立心和中学校（中学校）－約140 m。通学・教育環境が整っているエリア。
これらの施設が徒歩圏に揃っているという点は、居住を目的とした検討にも好材料と言えます。
7. 総まとめ
本物件「エステムコート四天王寺夕陽丘II」は、地下鉄「恵美須町駅」徒歩圏という交通利便・商業利便ともに優れた立地にあります。中古マンション相場も5,000万円台が目安となっており、立地・交通・施設面を総合すると検討価値の高い物件と言えます。
ただし、街の雰囲気・治安面には“立地の方向・時間帯”によって差異があるため、内見時には夜間の様子や建物周辺の住環境を細かく確認することが重要です。
もし「価格推移」「階数別の家賃収支」「将来のリセール性」なども併せて記事化ご希望でしたら、お気軽にご依頼ください。
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